Ønsker du pristilbud på prosjektet, kan du klikke deg videre rett nedenfor, så setter vi deg i kontakt med kvalitetssikrede fagfolk, matchet til ditt prosjekt. Det tar kun ett minutt å komme i gang, og det er helt uforpliktende. Les mer om tjenesten her.

Hva er utnyttelsesgrad for tomt?

Man skulle kanskje tro at dersom man eier en tomt, så kan man også bygge og bo på den slik man selv ønsker, men det er dessverre ikke så enkelt. Som eier av en tomt må man forholde seg til reguleringsplanen som dekker området der man har sin tomt. Disse planene setter rammebetingelser for hvordan man kan utnytte eiendommen sin, og man må blant annet respektere det som kalles tillatt grad av utnytting på tomt, også referert til som utnyttelsesgrad. Det er kommunen som fastsetter grad av utnytting som skal gjelde i de ulike delene av kommunen. Faste regler for utnyttelsesgrad gjør at kommunen slipper å vurdere hvert enkelt prosjekt for seg, og aktører med ulike interesser kan forholde seg til de samme reglene. Det overordnede formålet med utnyttelsesgraden er å regulere bygningers volum og areal i forhold til terrenget, utearealer, infrastruktur og omgivelser. Man kan finne de lokale reguleringsplanene på kommunes hjemmesider.

Utnyttelsesgraden angir hvor stor del av eiendommen man har lov å bygge på. Den vanligste angivelsen av utnyttelsesgrad for tomt er X%-BYA, noe som innebærer at bygninger kan oppta opptil angitt prosent av arealet av tomt. For å finne %-BYA for sin tomt kan man dele bebygd areale på tomtestørrelsen, og så gange resultatet med 100. 

Eksempel: (Hus 200 m² / tomt 1000 m²) x 100 = 20%-BYA

Det finnes imidlertid flere måter å regne ut utnyttelsesgraden, og hvilken metode man skal benytte seg av er avhengig av hva som står i reguleringsplanen, kommuneplanen og reguleringsbestemmelsene. Videre må man selvfølgelig også vite størrelsen på tomten, det som allerede er bygd, og det man selv skal bygge på tomten, for å finne riktig grad av utnyttelse. 

De fire vanligste beregningsmåtene for utnyttelsesgrad er:

• Bebygd areal (BYA)
• Prosent bebygd areal (%-BYA)
• Bruksareal (BRA)
• Prosent bruksareal (%-BRA)

Sentrale begreper

Det er mange forkortelser å forholde seg til når man skal sette seg inn i regelverket rundt utnyttelsesgrad. Mange av forkortelsene refererer til ulike metoder for beregning av areal og utnyttelsesgrad. Nedenfor følger en enkel oversikt over de vanligste begrepene, og hva de innebærer.

BYA står for bebygd areal, noe som ofte forklares som «fotavtrykket» til en bygning. I regelverket defineres BYA som “summen av bebygd areal for alle bygninger, bygningsdeler og konstruksjoner over bakken, åpent overbygd areal og nødvendig areal for biloppstillingsplasser”. BYA dokumenterer kun arealet bygningene opptar, og sier ingenting om bygningens volum. Man oppgir derfor BYA i kvadratmeter (m²-BYA).

Når man regner ut BYA, skal man inkludere:

• arealet som bygninger opptar inkludert utsiden av kledning
• bygningsdeler som er mer enn 50 cm over gjennomsnittlig terreng, som for eksempel terrasse, trapp, basseng og lignende
• utkragninger som er lavere enn 5 m fra terrenget
• parkeringsareal dersom det ikke er garasje eller carport

Prosent bebygd areal (%-BYA) brukes når man ønsker å angi hvor stor del av det totale arealet av en tomt som er bebygd areal. Utnyttelsesgraden regnes ut ved å finne ut hvor stor del av det totale tomtearealet som inngår i det bebygde arealet (BYA). Man finner %-BYA ved å dele BYA på tomtestørrelsen, og så gange resultatet med 100. Det er imidlertid viktig at man kun tar med tomt som er regulert for bebyggelse i regnestykket.

BRA står for bruksareal. BRA måles fra innsiden av ytterveggene, og inkluderer innendørs areal hvor det er en fri høyde på minst 190 cm i minst 60 cm bredde.

Når man regner ut BRA, skal man inkludere:

• alle rom med fri høyde på minst 190 cm i minst 60 cm bredde, også bod, garasje og lignende
• areal som opptas av innredning og installasjoner, som for eksempel vegger, rør, eller søyler
• kjeller og loft dersom det er en fri høyde på minst 190 cm i minst 60 cm bredde

Prosent av bruksareal (%-BRA) fastsetter forholdet mellom bebygd og ubebygd del av en tomt. Når man regner ut prosent bruksareal vil grad av utnytting bli lik for et høyt og smalt bygg som for et lavt og bredt bygg, noe som i mange tilfeller gir større muligheter for fleksibilitet i prosjekteringen.

Andre forkortelser man kan komme over, men som sjelden er relevant for beregning av utnyttelsesgrad, er: 

U-grad som rett og slett er forkortelsen for utnyttingsgrad.

TU som er forkortelse for tomteutnyttelse, og %-TU som er prosent av tomteutnyttelse.

BTA som er forkortelse for bruttoareal. BTA inkluderer trapper, boder og yttervegger, men ikke veranda, balkong og lignende. BTA kan lett forveksles med BRA, men er altså husets fulle areal målt utvendig for hver etasje, mens BRA er bruttoareal minus det arealet ytterveggene opptar. 

BOA er en forkortelse for boareal, og er et begrep som ikke benyttes lengre da det er ansett for å være upresist. I stedet bruker man gjerne betegnelsene P-ROM og S-ROM, primærrom og sekundærrom.

Lover og regler

Regelverket for grad av utnytting, beregnings- og måleregler finner man i kapittel 5 og 6 i byggteknisk forskrift. Loven stadfester blant annet hvordan man skal beregne utnyttelsesgrad, men det er opp til kommunen å fastsette lovlig grad av utnytting for tomter innenfor sine grenser. Loven sier at graden av utnytting skal basere seg på hvordan utnyttelsen av et område innvirker på området og omgivelsene. Forhold som skal tas med i betraktning er blant annet infrastruktur, skoler, barnehager, friluftsliv, kulturminner, jordvern, hensyn til barn og unge, universell utforming, naboer, og bevaring av terreng og vegetasjon. Utnyttelsesgraden for tomt kan derfor variere innenfor kommunens grenser, og dersom man bruker Oslo som eksempel kan man forstå at det er andre hensyn å ta for utnyttelsesgrad for tomt i indre Oslo, enn det vil være for mer perifere bydeler.

Både privatpersoner og profesjonelle aktører må forholde seg til reglene for utnyttelsesgrad, og det vanligste spørsmålet i den forbindelse er; hvor stort kan jeg bygge på min tomt?

For å finne grad av utnyttelse for din tomt kan du starte med å skaffe de riktige dokumentene som sier noe om utnyttelsesgraden i det området tomten ligger. Dette kan man gjøre ved å gå inn på kommunens hjemmesider, eller kontakte kommunen direkte. Aktuelle dokumenter er:

• Reguleringsplan for eiendommen din. Dersom det finnes en reguleringsplan er eiendommen regulert. 
• Kommuneplanens arealdel og kommunedelplan. I noen tilfeller gjelder kommuneplanen/-delplanen foran reguleringsplanen.
• Kommunens parkeringsnorm. Denne stadfester hvor mange parkeringsplasser det er krav til at du har i terrenget på eiendommen din, og hvor stor hver plass må være. Mange blir overrasket over at man må regne parkeringsplass inn i BYA, men dette gjøres for å sikre at man kan parkere på egen grunn og ikke må bruke offentlig vei til å parkere.
• Matrikkelbrev. Dette dokumentet viser alle opplysninger om en eiendom, inkludert bygninger og adresser.

NB: Det er viktig å være klar over at selv om man ikke trenger å søke om byggetillatelse for det man skal bygge, må man likevel passe på at det faller inn under tillatt grad av utnytting for tomten.

Dette bør du vite om reguleringsplaner

Som vi så i forrige avsnitt er det flere dokumenter som kan si noe om grad av utnyttelse for en tomt, noe som kan gjøre prosessen med å stadfeste utnyttelsesgrad vanskelig. Dessverre finnes det også noen forhold som kan komplisere prosessen ytterligere, og som det kan være greit å være klar over:

Det er avgjørende å vite når reguleringsplanen ble vedtatt

Hvis planen er eldre enn fra 2007 bør man være ekstra oppmerksom. Dersom det ikke er oppgitt i reguleringsplanen eller -bestemmelsene hvordan man skal regne ut utnyttelsesgraden så skal man følge teknisk forskrift fra da planen ble vedtatt. Hva som skal telle med i utregningen av utnyttelse varierer fra ulike tidsperioder, og det kan i noen tilfeller være store avvik som man bør være klar over.

Det kan være ekstra informasjon i reguleringsbestemmelsene

Man bør lese reguleringsplanen og -bestemmelsene nøye da de kan inneholde ekstra instrukser om hva som skal telles med og hva som ikke skal telles med i beregning av utnyttelsesgrad. Det kan for eksempel stå at parkeringsplasser og garasjer ikke skal telles med. Reguleringsplanen kan også inneholde bestemmelser utover selve utnyttelsesgraden, som for eksempel høyder, takvinkler på garasjen, avstand til naboen og lignende.

Kommuneplanen kan trumfe reguleringsplanen

I noen tilfeller kan kommunen ha regulert boligområder i kommunen slik at de kan bebygges med en annen grad av utnytting enn det man har satt som normen. Hvis kommuneplanen er nyere enn reguleringsplanen trumfer dette oppgitt utnyttelsesgrad i reguleringsplanen.

Pass på at all informasjon er korrekt og oppdatert

Det er viktig at tallene man benytter for å beregne utnyttelsesgrad stemmer. Dersom man benytter seg av en arkitekt eller tekniske tegner bør vedkommende påføre målene man trenger på tegningene. Man kan også be den som har tegnet prosjektet om å sette opp en tabell med utregning av utnyttelsesgrad, dersom prosjekt krever at dette skal regnes ut.

Heldigvis finnes det også hjelpemidler som kan underlette prosessen med å finne grad av utnyttelse:  

• Direktoratet for byggkvalitet har laget en veiviser som skal hjelpe privatpersoner med å finne ut hvor mye og hvor stort man kan bygge på tomten sin. Veiviseren skal hjelpe med å finne de rette dokumentene, som for eksempel gjeldende kommuneplaner, parkeringsnormer, og linker til kartportal med reguleringsplaner.

• Flere kommuner har egne kalkulatorer som skal gjøre det lettere for innbyggere å finne ut grad av utnyttelse for tomt. To eksempler er Oslos kalkulator og Bergens kalkulator.

Hvordan finne rett arkitekt

Noen er dyktige hobbysnekkere og kan med fordel bygge både terrasse, platting, bod eller garasje på egenhånd. De aller fleste av oss er imidlertid mer komfortable med å la profesjonelle ta seg av byggingen. I slike tilfeller er den viktigste jobben man selv kan gjøre å finne riktig folk til prosjektet. Nedenfor følger noen tips på veien til å finne håndverker eller arkitekt til å gjennomføre drømmeprosjektet:

• Sørg for at de fagfolkene du velger har relevant erfaring, og kan dokumentere kompetanse med fag- eller svennebrev. Det er også anbefalt å be om referanser fra tidligere prosjekt de har gjennomført, for å forsikre seg om at de er til å stole på.
• Man bør alltid skaffe minst tre anbud fra forskjellige tilbydere, for å sammenligne priser og bli kjent med markedet. Det finnes anbudstjenester på internett, som for eksempel Byggstart hvor man kan komme i kontakt med flere entreprenører som gir tilbud på samme prosjekt. Man trenger bare å beskrive prosjektet, og så blir man kontaktet av kvalitetssikrede firmaer.
• Sørg for at alle avtaler er dokumentert og bekreftet skriftlig. Jo mer detaljert kontrakten er desto bedre. Ønsker du for eksempel at entreprenørene skal være ansvarlige for å regne ut utnyttelsesgrad, og forsikre seg om at prosjektet er innenfor gjeldende regler bør det stå tydelig i kontrakten. Skulle det vise seg å være feil i beregningene, vil en skriftlig kontrakt der ansvaret er spesifisert være til stor hjelp i prosessen med å rette feilen.

Gode råd

Reglene rundt utnyttelsesgrad kan virke overveldende fordi de er detaljerte, men de er i utgangspunktet ikke så kompliserte. For å oppsummere er det 3 punkter man må ta hensyn til for å regne ut grad av utnyttelse på korrekt vis:

• Forsikre deg om at du har korrekt informasjon om eiendommen din, både når det gjelder hvor stor del av tomten som er regulert for bebyggelse og hvilke mål som ligger til grunn for beregning av utnyttelsesgrad.
• Se til at du har den siste versjonen av reguleringsplan, kommuneplan og andre relevante dokumenter.
• Pass på at du benytter deg av riktig metode for beregning av utnyttelsesgrad.

Det er mye byråkrati knyttet til det å bygge noe i Norge, og skulle man bli frustrert over alle lover og regler man må forholde seg til kan det hjelpe å huske på at formålet med reguleringene er å passe på at alle bygg som oppføres er av god standard, og  at det tas hensyn både til beboere, naboer, miljøet og dyrevelferd. Lykke til!