Ønsker du pristilbud på prosjektet, kan du klikke deg videre rett nedenfor, så setter vi deg i kontakt med kvalitetssikrede fagfolk, matchet til ditt prosjekt. Det tar kun ett minutt å komme i gang, og det er helt uforpliktende. Les mer om tjenesten her.

Hva er et anneks?

Hvis du trenger mer plass på eiendommen din eller på hytta, har du kanskje vurdert å bygge eller kjøpe et anneks. Et anneks er et lite bygg som normalt er frittstående og som er tilknyttet et større bygg, som regel et hus eller ei hytte. Anneks egner seg godt på vanlig eiendom såvel som på fjellhytter eller på hytta ved sjøen. Det er vanlig å bruke anneks for beboelse slik at man får et ekstra soverom hvor det er mulig for flere personer å overnatte, eller som en ekstra fritidseiendom hvor en kan få en pause fra hverdagen og som kan brukes til kreativitet eller som et hjemmekontor. Enkle anneks kan også benyttes som uthus til oppbevaring eller hageskur, mens mer avanserte anneks har både innlagt vann og strøm. Mulighetene er mange.

Ofte står valget mellom å bygge et anneks eller et tilbygg til huset. Et tilbygg er en utvidelse av eksisterende bolig horisontalt, slik at grunnflaten blir større. Tilbygg er i motsetning til et anneks direkte koblet til boligen. Anneks er gjerne å foretrekke dersom man ønsker å trekke seg litt unna og ha en viss distanse til boligen eller hytta for øvrig, for eksempel hvis man ønsker et separat soverom til gjester. Med et anneks står man dessuten mer fri til å plassere bygget på en måte som gir ideelle solforhold, og hvis du plasserer en anneks i hagen, får annekset et eget lite hageområdet som gir en mer intim følelse. Bruksområdene er mange. Foruten mulighetene til å ha et ekstra bygg til overnatting og fritid, kan et anneks brukes til tenåringer som snart skal flytte ut, foreldre eller besteforeldre som trenger omsorg, eller bare som lagringsplass for hagemøbler.

Mange er usikre på hvilke lover og regler som gjelder og om de må søke om tillatelse for å bygge anneks på eiendommen. Hvis du planlegger å bruke annekset til overnatting, må du alltid søke om byggetillatelse hos kommunen du bor i. Dette gjelder imidlertid ikke hvis du bare skal bruke annekset som lagringsplass. Dette som følge av en regelendring fra 2015 som fjernet plikten til å søke i slike tilfeller. Vær likevel oppmerksom på at kommuner kan ha forskjellige regler og i noen tilfeller vil slike regler kunne overstyre de generelle byggereglene. Derfor er det alltid lurt å sjekke hvilke regler som gjelder for din kommune spesifikt før du setter i gang arbeidet.

Et anneks kan ikke være en selvstendig bruksenhet. Det innebærer at den ikke kan ha både bad og kjøkken samtidig. I noen tilfeller er det imidlertid mulig å få til et anneks med bad alene, sammen med et soverom. Dersom du bygger et anneks med kjøkken og bad uten å ha fått tillatelse fra kommune, kan bety at bygget er satt opp ulovlig. Ta deg derfor god tid til å finne ut hva som er mulig å gjøre og hva du må søke tillatelse om i din kommune.

Hva koster et anneks?

Prisen for å bygge et anneks kan variere i svært stor grad og avhenger av flere faktorer, derunder materialer, størrelse, isolasjon, hvorvidt det skal ha innlagt strøm og vann, interiør, takk og beliggenhet. Derfor er det vanskelig å gi en konkret pris. I gjennomsnitt viser likevel prisstatistikk at man må regne med å betale i overkant av 20.000 kroner per kvadratmeter. På grunn av de store prisvariasjonene er det likevel mulig å få bygget anneks så billig som 15.000 kroner per kvadratmeter; enkle anneks uten isolasjon kan koste så lite som 2.000 kroner per kvadratmeter; men det kan også koste nærmere 40.000 kroner kvadratmeteren i enkelte tilfeller. 

Totalkostnadene avhenger i stor grad av hvor stort anneks du ønsker å bygge. Videre vil prisen avhenge av hvor komplisert prosjektet er og hvilken standard du ønsker. Dersom det er forhold ved tomten som tilsier at arbeidet bli særlig arbeidskrevende, for eksempel hvis det blir nødvendig med omfattende grunnarbeider, vil det bli dyrere. Hvis du ønsker materialer av høy kvalitet eller særlig flotte baderomsløsninger, vil dette også være med på presse opp prisen.

Noen ønsker også å få hjelp fra en arkitekt til å utarbeide tegninger. Det kan være lurt å for å få til moderne og plassbesparende løsninger for annekset, men kan også være en merkostnad. Arkitekter tar typisk en timepris på mellom 800 og 1.500 kroner. Hvis du skal søke om byggetillatelse fra kommunen, kan det være behov for å ha en ansvarlig søker, vanligvis en entreprenør eller arkitekt, og kommunen tar gjerne gebyr for behandling av søknaden. 

Du kan spare penger ved å velge noe lavere standard på materialer og interiør, men dette kan samtidig ha konsekvenser for kvaliteten. En annen måte å spare penger på er ved å kjøpe inn alle materialene på en gang. Da har du bedre sjanser for å få gunstige rabatter som du kan benytte deg av. Et annet alternativ er å kjøpe byggesett til anneks som inkluderer alt du trenger og som du må sette opp selv. Slike annekser varierer vanligvis i størrelse mellom 15 og 50 kvadratmeter og prisen kan variere mellom alt fra 60.000 til over 350.000 kroner. Vær oppmerksom på at de billigste anneksene her gjerne er små og kanskje de ikke egner seg for alle bruksområder som vanligvis forbindes med et anneks.

Hvordan organisere prosjektet

Hvis du skal bygge et anneks ved huset eller hytten og ikke tenker å kjøpe et ferdig byggesett, må du engasjere fagfolk som kan hjelpe deg. Du kan velge å organisere hele prosjektet som en totalentreprise, delt entreprise eller en kombinert entreprise. Hvilken entrepriseform du velger, avhenger av dine preferanser. En totalentreprise innebærer at du kun forholder deg til én entreprenør som tar ansvaret for å gjennomføre prosjektet. Ofte er entreprenøren en byggmester. Entreprenøren har gjerne underentreprenører som tar seg av arbeid utenfor eget fagfelt. Med en totalentreprise slipper du selv å involvere deg så mye i arbeidet, da prosjektet ledes og organiseres av entreprenøren. Dette er et godt valg for deg som har andre ting du helst skulle brukt tiden din på og som ikke har behov for å ha en finger med i spillet.

Om du selv ønsker å organisere prosjektet, er det mer hensiktsmessig å velge delt entreprise. Da må du selv engasjere entreprenører innen alle fagfelt, for eksempel byggmester, murer, elektriker og så videre. Delt entreprise som organiseringsform egner seg best hvis du har erfaring med ledelse og bygg tidligere og ikke har noe imot å koordinere og organisere arbeidet mellom entreprenørene. Da er det du som har det overordnede ansvaret. Delt entreprise kan potensielt by på problemer dersom det skulle oppstå en garantisak og det ikke er helt klart hvem som har ansvaret. Dette unngår man i en totalentreprise.

Dersom det skal utføres gravearbeid eller grunnarbeid, kan det være aktuelt med en kombinert entreprise. Denne typen arbeid involverer fagfelt som ikke alltid er koblet til en totalentreprenør, slik at entreprenørene innen disse fagfeltene må engasjeres utenom. Hvis du velger delt entreprise, kan du kanskje oppnå en bedre pris fordi du kan forhandle med hver og en av de ulike entreprenørene, men samtidig er det viktig å huske at det fort kan bli litt rotete og det vil kreve en del tid, arbeidsinnsats og koordinering fra deg.

Hvor lang tid tar det å bygge anneks?

Hvor lang tid det tar å bygge et anneks fra bunnen av, avhenger av hvor stor anneks du skal bygge, hvor komplisert arbeidet er og hvor mange (ulike) fagfolk som skal være involvert i prosjektet. Grovt anslått kan tidsbruken variere mellom 5 og 15 uker. Hvis det blir behov for grunnarbeider, kan dette fort ta mellom 1 og 2 uker. Videre kan vi anslå omtrent 40 timers arbeid per kvadratmeter som skal bygges. For et større anneks på rundt 40 kvadratmeter kan det da ta cirka 1.600 timer. Tar man utgangspunkt i 4 arbeidere som timene skal fordeles på får man 400 timer eller 50 arbeidsdager på 8 timer. 50 arbeidsdager utgjør 10 uker. Hvis du bruker flere arbeidere kan det gå fortere, og hvis dere er færre, vil det naturligvis ta lenger tid. Merk at dette bare er anslag og at prosjektet fort kan ta både kortere og lengre tid avhengig av om det oppstår komplikasjoner underveis og hvilke løsninger du ønsker deg.

På toppen av dette må du regne med at det går med en del tid i planleggingsfasen. Skal det utarbeides tegninger av en arkitekt, må det også tas inn i beregningsgrunnlaget. I tillegg bruker mange tid på å finne ut hvordan annekset skal se ut og på å finne inspirasjon. Det kan også ta noe tid å finne dyktige fagfolk som skal gjennomføre prosjektet. I den prosessen skal du gjerne hente inn tilbud, foreta grundige sammenligninger av pristilbud og kanskje kontakte tidligere referanser for å sjekke om du har å gjøre med en seriøs entreprenør. Husk at hvis du må søke om byggetillatelse fra kommune, er det noe som kan forlenge prosessen. Derfor bør du komme i gang med søkeprosessen så fort som mulig.

Hva må jeg tenke på underveis og etter prosjektet?

En vesentlig del av tidsbruken vil gå med til å planlegge. God planlegging reduserer mulighetene for utsettelser og ubehagelige overraskelser underveis. Når arbeidet omsider skal settes i gang, er det lurt å kontakte naboene dine for å varsle dem om arbeidet som skal gjennomføres, særlig hvis de bor nokså tett på området hvor annekset skal bygges og hvis det kan forventes at arbeidet skaper en del støy også der naboene dine bor. Du kan unngå unødvendige konflikter ved å varsle dem på forhånd og fortelle omtrent hvor lenge du forventer at arbeidene skal pågå. Om du har valgt delt entreprise må du regne med å bruke mye av tiden din underveis på å koordinere og organisere arbeidet mellom de ulike fagfeltene, mens du med totalentreprise kan lene deg mer tilbake. Det er likevel lurt å ha jevnlig dialog med totalentreprenøren for å unngå misforståelser og holde deg oppdatert på fremgangen i arbeidet. Da vet du hele tiden hvordan dere ligger an og du slipper ubehagelige overraskelser om utsettelser.

Når det nye annekset står ferdig oppført, er du nesten ferdig. Det er likevel viktig at du til slutt gjennomfører en sluttbefaring sammen med entreprenøren for å gå gjennom alt arbeidet som er gjort og se om det er noe som er feil. Hvis du ikke har noen erfaring med bygg selv, kan du med fordel ta med deg en venn eller bekjent som har kompetanse på området. Da blir det lettere å finne og kunne påpeke eventuelle feil. Mange velger å holde av cirka 10% av betalingen til sluttbefaringen er gjennomført.

Etter at du har gjennomført sluttbefaring, må du sørge for at du mottar all dokumentasjon. Dette inkluderer ferdigdokumentasjon, der arbeidet og materialene som er brukt blir beskrevet i detalj, samt bekreftelse på at arbeidet er utført i henhold til gjeldende lover og forskrifter. Dersom du bygger anneks med bad, må du sørge for å få FDV-dokumentasjon. Det er viktig at du tar vare på alt av dokumentasjon for senere anledninger. Du vil ha behov for dokumentasjonen når huset en gang skal selges, eller hvis du skulle trenge det i forbindelse med forsikring eller sak om garanti.

Gode råd

Et vellykket prosjekt krever gode forberedelser. Avslutningsvis har vi samlet noen gode råd som kan hjelpe deg med å finne riktig fagfolk og samtidig holde kostnadene nede.

Sammenligne pristilbud

Siden det er nokså store prisforskjeller på markedet, anbefales det at du bruker en anbudstjeneste for å hente inn flere pristilbud som du kan sammenligne. På den måten blir det lettere å unngå de aller dyreste aktørene. Du bør hente inn minst tre pristilbud for å ha et godt sammenligningsgrunnlag. Husk å sjekke pristilbudene nøye og finn ut nøyaktig hva som er inkludert i tilbudet, om du har fått tilbud om fastpris eller timepris og om det tas eventuelle forbehold. Du trenger ikke nødvendigvis velge det billigste tilbudet. Pris henger gjerne sammen med kvalitet.

Sjekke referanser

Dessverre er det mange useriøse aktører på markedet, noe som gjør det vanskelig å skille seriøse og useriøse fagfolk. Det er ingenting i veien for å spørre entreprenørene du får pristilbud av om de kan vise til referanser fra tidligere arbeid med oppføring av anneks. Hvis du får kontaktinformasjon til referanser, bør du ikke nøle med å ta en telefon for å høre hvilke erfaringer vedkommende har dannet seg. Spør om de var fornøyd med jobben som ble gjort og om noe eventuelt kunne vært bedre.

Overlat innkjøp til entreprenør

Ofte er det mulig å spare penger ved å overlate innkjøp av materialer til entreprenøren. Håndverkere kjøper ofte materialer og har derfor tilgang på gode rabatter som du kan dra nytte av. En annen fordel med å overlate innkjøp til entreprenør, er at vedkommende sannsynligvis kjenner godt til produktene på markedet og vet hva som holder tilstrekkelig høy kvalitet.