Ønsker du pristilbud på prosjektet kan du klikke deg videre rett nedenfor, så setter vi deg i kontakt med kvalitetssikrede fagfolk, matchet til ditt prosjekt. Det tar kun ett minutt å komme i gang og det er helt uforpliktende.

Pris

En totalentreprenør er per definisjon en fagperson med kompetanse til å påta seg ansvaret for utførelsen av et byggearbeid i tillegg til prosjektering. Ved å gjennomføre et byggeprosjekt som en totalentreprise trenger du kun å forholde deg til én kontaktperson; totalentreprenøren leder prosjektet og samkjører de andre entreprenørene, de involverte fagfolkene innen hvert fagfelt.

Den gjennomsnittlige timeprisen for en entreprenør ligger på rundt 750 kroner, inkludert alle omkostninger i forbindelse med entreprenørarbeidene. Det er en viss variasjon i prisen mellom ulike typer prosjekter, men vi ser at de fleste betaler mellom 600 og 850 kroner i timen for entreprenørtjenester.

Totalrenovering av en enebolig er et type prosjekt en totalentreprenør ofte utfører og som dermed gir grunnlag for å gi noen priseksempler:

Innvendig totalrenovering har en snittpris på rundt 14.000 kroner per kvadratmeter. En totalrenovering av en bolig på 200 kvadrat, av gjennomsnittlig standard, havner da på omtrent 2,8 millioner. Våre prisestimater viser også at prisen for totalrenovering av en enebolig vil kunne komme ned i 8.000 kroner per kvadratmeter for de enkleste prosjektene. Dette mens utvendig totalrenovering gir en snittpris på cirka 25.000 kroner per kvadratmeter, eller 5 millioner for 200 kvadratmeter.

Renovering innebærer typisk større forandringer og strukturelle inngrep som endring av planløsning og tekniske løsninger - i motsetning til oppussing som gjerne vil si at det kun er overflatene som fornyes. En totalrenovering medfører som regel kostnader knyttet til riving, tømrerarbeid, gipsing, gulvlegging, maling, renovering av bad og kjøkken, elektrisk anlegg, samt rigg og drift - og involverer vanligvis flere ulike fagfolk: tømrer, gulvlegger, elektriker, rørlegger og maler, blant andre.

Slike byggeprosjekter er i utgangspunktet kostbare prosesser med mange variabler som kan  komme til å påvirke budsjettet i stor grad. Hva en totalentreprenør koster, det vi si hva et totalrenoveringsprosjekt ledet av en totalentreprenør vil koste, vil kunne anslås mer nøyaktig først når det foreligger en konkret plan over hvilke ønsker og behov du har. Jo bedre overblikk du har over planene dine og jo mer detaljert denne planen er, jo lettere vil det være for en entreprenør å gi deg et nøyaktig pristilbud på jobben.

Hvilke faktorer er med på å bestemme prisen?

Prisundersøkelser og anbudstjenester: Ved å gjøre grundige prisundersøkelser, noe som innebærer å sammenligne tilbud fra minst tre ulike aktører, får du et godt forhandlingsgrunnlag - dersom entreprenøren er åpen for forhandlinger. Det er alltid lurt å lese anmeldelser av de aktuelle firmaene og å be om referanser. Et firma med godt omdømme vil kanskje ta seg bedre betalt, men til gjengjeld vil de gjerne kunne vise til gode resultater. God kvalitet og lang levetid vil kunne vise seg mest prisgunstig i et lengre tidsperspektiv.

Husets størrelse: Hvor stort man ønsker å bygge eller størrelsen på området som skal renoveres vil alltid være med på å drive prisen opp eller ned. Det finnes imidlertid visse skalafordeler som gjør at kvadratmeterprisen gjerne synker noe når man bygger større.

Typen rom: Bad og kjøkken er de dyreste rommene å bygge og renovere; de fører gjerne med seg oppgradering av kostbare tekniske løsninger som rør og ventilasjon, i tillegg til mer kostbar innredning.

Konstruksjonsmessige hensyn: Hvordan man velger å bygge huset, og hva slags materialer som skal brukes i oppføringen, har stor innvirkning på prisen. Kostnadene blir for eksempel høyere dersom man velger avanserte takløsninger og bæresystemer, eller materialer som krever særegen kompetanse å jobbe med (som betong eller massivtre).

Grunnforhold: Terreng og type grunn vil bestemme behovet for gravearbeid, pigging og sprenging - og dermed også prisen.

Valg av tekniske systemer: Prisen påvirkes også av hvorvidt arbeidet berører ventilasjonsanlegg, oppvarmingssystem, elektrisk anlegg eller lignende, og av hvor avanserte disse systemene er, enten de skal flyttes på, repareres eller installeres.

Materialstandard: Hvilken standard du velger på materialer, vil i stor grad være med på å drive den samlede kostnaden. Det gjelder særlig for store utgiftsposter som baderoms- og kjøkkeninnredning, inkludert hvitevarer, men også for slikt som maling, gulvkledning, fliser og materialer til benkeplater. På kjøkkeninnredning kan prisen variere fra et sted mellom 50.000 og 100.000 kroner for de billigste løsningene, til flere hundre tusen for de dyreste. Ellers er for eksempel laminat billigere enn parkett, samtidig som det generelt er dyrt å legge fliser.

Valg av entreprenør og håndverkere: Arbeidskraft utgjør en stor del av de samlede kostnadene. Totalprisen vil avhenge av hvordan de ulike entreprenørene priser seg, om du oppnår konkurransedyktige priser, og av hvor mye arbeid som kreves for ditt prosjekt.

Priseksempel

Nedenfor skal vi ta for oss et konkret priseksempel for en totalenterprise, hentet fra våre databaser. Dette er kun ment som et referanseeksempel, og gir en indikasjon på de ulike utgiftspostene og hva de relevante prisene ofte ligger på. Alle prisene er inkludert materialer, arbeid og mva. Detaljene vil naturlig nok variere fra prosjekt til prosjekt, og for å få et helt nøyaktig prisoverslag til er man nødt til å få en entreprenør på befaring.

Priseksempel for innvendig og utvendig totalrenovering av en enebolig på 240 kvm:

• Takomlegging inkl nytt undetak: 370.000 kr
• Ny kledning og etterisolering: 1.050.000 kr
• Nye vinduer: 375.000 kr
• Drenering: 260.000 kr
• 3 nye bad: 950.000 kr
• 1 nytt kjøkken: 550.000 kr
• Ny parkett i alle etasjer: 240.000 kr
• Øvrige overflater (gips / sparkling / maling): 850.000 kr
• Elektriker: 190.000 kr
• Prosjektledelse: 260.000 kr

Totalsum: 5.095.000 kr

Som vi ser, havnet totalsummen her på 5.095.000 kroner for en enebolig på 240 kvadrat, noe som tilsvarer ca 21.230 kroner per kvadratmeter. Dette er på linje med snittprisene vi ser i markedet generelt. For å motta pristilbud på ditt prosjekt kan du registrere jobben hos Byggstart.

Gjøre det selv eller få hjelp?

Det kan virke fristende å gjøre jobben som bygge- og prosjektleder selv - det vil si å unnlate å engasjere en totalentreprenør - og eventuelt å utføre ulike oppgaver knyttet til nybygg eller renovering på egen hånd. Men hvor mye billigere blir egentlig dette sammenlignet med å bruke totalentreprenør? Svaret er faktisk at sluttsummen like gjerne kan bli den samme, eventuelt lavere, med en profesjonell prosjektleder.

Det er ikke uvanlig at det oppstår uforutsette problemer underveis som gjør at en håndverker må vente på at en annen blir ferdig, og en entreprenør vet å organisere ressursene på en slik måte at du som kunde ikke blir belastet for ventetid. At det samarbeides godt mellom for eksempel entreprenør, arkitekt, håndverkere eller andre fra et tidlig tidspunkt, er avgjørende for at prosjektet skal kunne gjennomføres på en kostnadseffektiv måte.

Ved store prosjekter som å bygge en enebolig, foreligger det dessuten flertallige statlige og kommunale lover og regler å forholde seg til. Og noen oppgaver må gjøres av fafolk med riktig kompetanse og godkjenninger, jobber som skal utføres av sertifiserte elektrikere og rørleggere for eksempel. Jobben som prosjektleder krever dessuten god koordineringsevne og ikke minst nok ledig tid. Noen oppgaver vil du alltids kunne utføre selv, relativt problemfritt: maling, bortkjøring av avfall og utvelgelse av materialer er noen av dem. Slik får du ned utgiftene til håndverkernes arbeidstimer noe.

Fordelene med en totalentreprenør er altså at du har en spesialist som står ansvarlig for at alt går riktig for seg. Du slipper å hente inn tilbud fra aktører innen hvert enkelt fagområde, slipper koordineringen av prosjektet underveis og trenger kun å forholde deg til én aktør. En totalentreprenør vil også ofte kunne gjøre jobben billigere enn det du klarer selv ved å lete rundt etter tjenester; de har gjerne faste, gunstige avtaler med underleverandører og samarbeidspartnere. Og dere avtaler sammen hva som skal og ikke skal inkluderes i prosjektet.

Hvordan sammenligne tilbud?

Billig kan fort bli dyrt hvis man velger feil entreprenør. Husk å sjekke referanser og sertifiseringer. For å oppnå et prisgunstig og oversiktlig byggeprosjekt er det også viktig at du sammenligner prisene riktig: Det er lurt å ta seg god nok tid til å vurdere tilbudene nøye, og å vurdere dem opp mot hverandre på likt grunnlag. Et realistisk inntrykk av hva totalprisen vil ende på, får du først når du har tatt punktene under med i betraktningen: 

• Hvilke poster er inkludert i de ulike tilbudene? Det er viktig at man skiller mellom det som er spesifisert og det som er definert som tillegg.
• Finnes det forbehold? Se hva de ulike entreprenørene legger ved som forbehold i tilbudet. Mange forbehold betyr at prisen på prosjektet vil kunne bli en god del dyrere enn ved første øyekast. 
• Hvilken type pris er satt og brukt som utgangspunkt? Prisen på arbeidsoppgavene kan variere stort ut fra om det er satt fastpris, prisoverslag eller gitt en uforpliktende prisantydning. Kontrakter med en fast sum - fastpris - er den vanligste byggekontrakten og den som gir mest forutsigbarhet. Det er fornuftig dersom du har strammere budsjettrammer med et definert tak. Videre er godt å vite at selv om et prisoverslag vil kunne gi en høyere totalsum enn antatt, kan den ikke variere mer enn femten prosent fra det opprinnelige overslaget. Dette i henhold til håndverkertjenesteloven.
• Det kan godt være at prisene fra de ulike aktørene varierer - og de kan variere stort. Det gjelder gjerne for enkeltposter. Dette kan komme av at entreprenørene har forstått prosjektet ulikt, og/eller at de har ulike løsninger på arbeidsoppgavene. Det finnes som regel mer enn én god løsning - samtidig kan det være at det har oppstått misforståelser. Det er alltid lurt å spørre om du lurer på noe. 
• Prisene fra entreprenør er som regel oppgitt inklusive merverdiavgift, men det er greit å forsikre seg om dette.

En effektiv måte å sammenligne priser på er å benytte seg av anbudstjenester på nett. La slike tjenester, for eksempel vår egen Byggstart, gjøre utvelgelsesjobben for deg. Vi kobler deg med kvalitetssikrede entreprenører og håndverkere. Her kan du altså sammenligne tilbud fra en rekke konkurrerende bedrifter, slik at du kan finne et alternativ som passer godt med dine budsjettrammer. Dette er en gratis og uforpliktende måte å sørge for konkurransedyktige priser, så du får gjennomført byggeprosjektet ditt på best mulig måte.

Er det verdt det?

Så, hvorfor ha totalentreprise? Det korte svaret er at det er enkelt, forutsigbart og i mange tilfeller like rimelig som å påta seg ansvaret for byggingen selv.

Og videre, for at et byggeprosjekt skal være verdt pengene dine, er det avgjørende at det går riktig for seg. Om du engasjerer en totalentreprenør, er det eneste du trenger å gjøre, å beskrive hvilken funksjon det ferdige resultatet skal oppfylle. Totalentreprenøren påtar seg videre både prosjektering og utførelse - velger utførelsesmetode og materialer, har ansvar for at resultatet oppfyller den beskrevne funksjonen, samt at alt foregår i henhold til lover og forskrifter. Dersom byggeprosjektet utløser krav om byggesøknad, vil entreprenøren står for nødvendig dokumentasjon i forbindelse med søknadsprosessen hos kommunen. 

Slik sett er det viktigste du gjør, å velge en god entreprenør - gjerne en du kommuniserer godt med. Samtidig er det noen konkrete tips det er lurt å følge, som gir trygghet og oversikt: 

Velg fagfolk med omhu

• Har det aktuelle firmaet nødvendige godkjenninger knyttet til det prosjektet som skal utføres? Bruk arkitekter og entreprenører med det som heter sentral godkjenning og sørg for at entreprenører som skal gjøre større utbedringer av våtrom, har våtromsgodkjenningen på stell.
• Har firmaet de nødvendige forsikringer? Husk at det er du som står ansvarlig for å sørge for at firmaet du hyrer, dekker utgifter og innfrir erstatningskrav hvis det oppstår skader eller problemer som de har skyld i. Og hva gjør du hvis det oppstår en krise under byggeprosjektet og firmaet du har hyret inn, ikke har ansvarsforsikring og heller ikke kan gjøre opp for seg? Sjekk dette før du lar dem gå i gang!
• Har firmaet utført lignende prosjekter tidligere - på private boliger? Det er vanlig å be om referanser og bekreftelse på at aktøren kan gjennomføre lignende prosjekter på en kostnadseffektiv måte. 
• Du bør gå inn for å komme i kontakt med de entreprenørene som er spesialister på den typen prosjekt det er snakk om. Unngå “single purpose”-selskaper.
• Bruk gjerne entreprenører som er med i Boligtvistnemnda.

Tre generelle råd:

• Legg helst inn en buffer i budsjettet ditt på 10 til 15 prosent. 
• Det er lurt å sørge for at byggeprosessen dokumenteres med bilder og kvitteringer, slik at du kan ha god oversikt over arbeidet som er utført. Det er særlig verdifullt om du skal selge boligen ved en senere anledning.
• Bruk skriftlige kontrakter.

Kontrakten bør inneholde: 

• En detaljert oversikt over arbeidet som skal utføres.
• En tidslinje som viser når arbeidet skal være fullført og når betalinger skal utføres.
• Den totale prisen for arbeidene, med alle kostnader inkludert.
• Detaljer om hva som skjer dersom det skulle oppstå forsinkelser; det kan gjerne foreligge en klausul som beskriver hva kostnaden vil være dersom det skulle bli nødvendig å gjøre endringer.

Verdiøkning

Som en hovedregel er det rimeligere å totalrenovere enn å bygge nytt. Det er fordi deler av bygget, som grunnmur og bæring, blir stående ved en renovering. På generelt grunnlag kan vi røpe at en totalrenovering av et oppussingsobjekt vil gi en verdiøkning på om lag en, til en og en halv, ganger kostnaden knyttet til prosjektet.

Et oppgradert bad og kjøkken koster mer enn andre typer rom, men er også blant de tiltakene som vil kunne gi størst verdiøkning på boligen. Videre vil oppgradering av tekniske løsninger som ventilasjonsanlegg, oppvarming, lys og annen elektronikk koste en del, men i mange tilfeller gi særlig gode sjanser for verdiøkning. Det virker tiltrekkende på mange å kunne flytte rett inn i et nytt hjem - de ønsker rett og slett ikke å gå i gang med et stort byggeprosjekt.