Ønsker du pristilbud på prosjektet kan du klikke deg videre rett nedenfor, så setter vi deg i kontakt med kvalitetssikrede fagfolk, matchet til ditt prosjekt. Det tar kun ett minutt å komme i gang og det er helt uforpliktende.

Hva koster det å renovere et verneverdig hus?

Det koster mellom 10.000 og 30.000 kroner per kvadratmeter å renovere verneverdige hus. I snitt koster det rundt 17.000 kroner per kvadratmeter. Det må påpekes at her er det store forskjeller, blant annet mellom ulike verneverdige hus. Verneverdig, vernet og fredet forveksles ofte, men det er viktige forskjeller på dem  Vernestatus på bygget vil bestemme hva slags arbeider som i det hele tatt er tillatt. Dette vil sette føringer for både oppussingsambisjoner og pris. Tilstand på boligene, hva slags byggemetoder- og materialer som kreves og mye mer vil også ha mye å si for den endelige prisen. 

I flere tilfeller vil det ikke være mulig å renovere bygget, kun å restaurere det. Restaurere vil si å tilbakeføre bygget til dets opprinnelig tilstand. Det betyr altså å ivareta bygget ved å utføre nødvendige reparasjoner, men å unngå endringer og oppgraderinger. Restaurering koster i snitt ca. 15.000 kroner. En renovering vil si å rive et rom eller en bygningsdel for så å bygge det på nytt, gjerne med oppgradert bokomfort, estetikk og teknisk tilstand.

Arbeidsomfanget har mye å si for prisen på renovering og restaurering, både hva angår antall kvadratmeter og typen arbeider som skal utføres. Renovering er generelt sett relativt dyrt, blant annet fordi det oftere medfører tekniske arbeider. Prisen på restaurering kan variere mer. Her er det ofte begrenset med tekniske arbeider ettersom man skal ivareta historiske kvaliteter fremfor å øke bokomfort. På den andre siden vil istandsetting av et hus til sin opprinnelige prakt innebærer en omfattende analyse av bygningens tilstand og historie. Utbedringer kan i noen tilfeller kreve komplisert arbeid på selve konstruksjonen eller reparasjon av større skader, som råte- og fuktskader. I andre tilfeller kan arbeide begrense seg mer til estetiske detaljer og overflatebehandling.

Byrde og belønning

Å påta seg ansvaret for å ivareta kulturminner kan unektelig være både givende og spennende. Dette er deler av vår felles kulturarv, og er ofte flotte bygg med rik historie, utsmykninger og imponerende håndverk. På den andre siden vil det ofte også kunne medføre en økonomisk byrde. Avhengig av vernestatus kan det være snakk om vedlikeholdsplikt og strenge krav til utførelse og materialbruk. Sant nok finnes det flere støtteordninger for verneverdige bygg som kan lette på byrden, men å kjøpe et verneverdig bygg er like fullt å overta et stort ansvar. 

Merk at reglene er forskjellige for verneverdige, vernet og fredet. Verneverdig i seg selv har liten praktisk betydning, og du vil ikke være pålagt å ivareta dets historiske kvaliteter. Du er imidlertid oppfordret til det, og verneverdig-klassifiseringen vil være et pluss om du vil søke støtte. Vi skal se nærmere på hva forskjellen på verneveridg, vernet og fredet er i neste seksjon.

Oppsummert er kostnadene ved å renovere verneverdige hus et puslespill bestående av prisfaktorer relatert til vernestatus, oppussingsarbeider, arbeidsomfang, geografisk beliggenhet, og tilgjengeligheten av historiske materialer, for å nevne noen. Å anslå en nøyaktig pris vil alltid kreve en individuell vurdering.

Hva er forskjellen på verneverdig, vernet og fredet?

Før vi tar et dypdykk i kostnader tilknyttet renovering av verneverdige hus, må man først definere hva et verneverdig hus er. Her er det vesentlig å skille mellom begrepene "verneverdig," "vernet," og "fredet”.

Et verneverdig hus er ganske enkelt et hus som kommunen har vurdert som “verneverdig”, eller “bevaringsverdig” etter en kulturminnefaglig evaluering. Det i seg selv er ikke av stor betydning, da det ikke medfører noen form for automatisk vern. Det er imidlertid en klassifisering som vil være gunstig ved søknad om støtte til ivaretakelse av bygget. 

Et vernet bygg derimot er underlagt et formelt vern. Det er vernet gjennom plan- og bygningsloven. Loven gir kommunene mulighet til å velge ut områder og bygg, og å plassere dem i hensynssoner eller bevaringssoner for å sikre at deres autentisitet og historiske karakter bevares. Akkurat hvilke føringer og restriksjoner som gjelder et vernet bygg vil kunne variere. Man finner de relevante bestemmelsene i kommuneplaner og -kart. Det vanlige er at arbeid på eksteriør er ganske strengt regulert, mens innvendige arbeider reguleres i mindre grad. 

Et fredet bygg er derimot fredet gjennom kulturminneloven. Dette er det strengeste vernet vi har. Arbeid på fredede bygninger er underlagt strenge krav for å sikre at selv små endringer utføres med den største respekt for bygningens opprinnelige karakter. Alt arbeid utenom vanlig vedlikehold vil kreve en søknad til kommunen. Dette er bygninger som anses å være av særlig stor historisk- og kulturell verdi. Et bygg kan enten være automatisk fredet, eller det kan være fredet vedtaksvis - altså enkeltvis. Et bygg er automatisk fredet dersom:

• Det ble bygget før reformasjonen i 1537
• Det er et samisk kulturminne fra 1917 eller før
• Det er et fast eller løst kulturminne i Svalbard fra før 1946

Det finnes flere måter bygg kan fredes automatisk utover disse. 

Formelt vernet gjelder kun “vernet” og “fredet”, ikke verneverdig

Formelt vern kommer altså i to hovedformer: "vernet" og "fredet." Mens et verneverdig hus har oppnådd anerkjennelse for sin kulturhistoriske betydning, er det ikke underlagt de samme strenge juridiske begrensningene som et "vernet" eller "fredet" hus. 

Verneverdig er et samlebegrep, og brukes ofte om bygninger som er fredet eller vernet. Men husk at selv om fredede og vernede bygg er verneverdig, er ikke nødvendigvis verneverdige bygg hverken fredet eller vernet, og dermed ikke formelt beskyttet. Her er en huskeregel: “Fredede og vernede bygg er verneverdige, men ikke alle verneverdige bygg er vernet eller fredet”.

Hva har de ulike vernestatusene å si for renovering?

Verneverdig har som sagt ingen formell betydning. Men husk på at kommunen har anerkjent byggets antikvariske kvaliteter, og mener at det er verdt å verne. Du kan velge å ivareta bygget og ta vare på de historiske kvalitetene ved å bruke opprinnelige byggemetoder- og materialer når du utbedrer det, og ved unngå å endre på bygget. Dette er helt opp til deg. Det er mange som tar godt vare på verneverdige hus av egen fri vilje, nettopp fordi de anser de som verdifulle. Om du ønsker å ivareta bygget, kan du få både råd og økonomisk støtte. Les mer om det senere i artikkelen.  

Er bygget vernet, vil de gjeldende kravene og restriksjonene variere. Se på kommunekartet og hvilke regler som gjelder for sonen. Vernede bygg betegnes slik gjennom “hensynssone bevaring”. ”Bestemmelsen brukes for å verne objekter og områder som har lokal og regional kulturminneverdi”. Ofte er det begrenset hva du kan gjøre med boligens eksteriør - det vil si yttervegger, tak, vinduer og dører. Vanlig vedlikehold vil være tillatt. Hensynssone bevaring-bestemmelsen gir imidlertid kommunen mulighet til å regulere interiør også. For å finne ut akkurat hva som gjelder i din kommune, må du sjekke med kommunen og se på kommuneplan- og kart.

Her er et eksempel på bestemmelser som kan gjelde i et vernet område:

“De tillates bare ombygd, påbygd eller modernisert under forutsetning av at eksteriøret holdes uendret, og at husenes målestokk, fasader, vindusdeling, dør- og vindusutforming og materialvalg opprettholdes eller føres tilbake til opprinnelig utseende. Bygninger innenfor bevaringsområdet skal i prinsippet bevares. De kan innvendig moderniseres teknisk og bygningsmessig, forutsatt at bygningslovens krav oppfylles.“

Mens det kan være litt vanskelig å finne ut akkurat hva som gjelder for vernede bygninger, er det veldig enkelt å finne ut det samme for fredede bygninger. Alle endringer vil kreve søknad til kommunen, og dette gjelder også alt arbeid utenom vanlig vedlikehold. Når arbeid først skal utføres, inkludert vedlikehold, skal det gjøres på et vis som ivaretar byggets antikvariske kvaliteter. Det stilles krav om bruk av opprinnelige byggematerialer- og metoder så langt som mulig. De strenge kravene til arbeid på fredede bygninger kan forvirrende nok gjøre arbeidet både rimeligere og dyrere. Begrenset mulighetsrom og begrenset behov for tekniske arbeider kan gi deg en lavere pris. På den andre siden kan behovet for håndverkere med spesialkompetanse innen historiske byggemetoder- og materialer øke prisen. 

Generelt sett ser vi at prisen for renovering i verneverdige bygg blir noe høyere enn for vanlige bygg. 

Viktige prisdrivere

Når det kommer til å pusse opp et verneverdig hus, er totalprisen påvirket av ulike faktorer som arbeidsomfang, behov for spesialkompetanse, antall kvadratmetre og mer. Under følger en gjennomgang av de viktigste prisdriverne. 

Størrelse er som oftest den viktigste prisfaktoren i ethvert oppussingsprosjekt, verneverdig eller ei. Jo flere kvadratmeter arbeidet sprer seg utover, desto høyere vil prisen bli. Mye oppussingsarbeid prises også derfor etter antall kvadratmeter. Uansett om du skal bygge nytt eller restaurere et gammelt byggverk, er det størrelsen som teller mest. Det bestemmer tidsbehov, materialforbruk og mengden arbeidskraft. 

Materialbruk står som en sentral kostnadsdriver i renoveringsprosjekter for verneverdige hus. Dette skyldes behovet for autentiske, historiske materialer for å bevare bygningens opprinnelige karakter. Å skaffe slike materialer kan i noen tilfeller være dyrt og utfordrende. Tidsriktige materialer kan ha høyere priser enn moderne alternativer. I tillegg kan tilgjengeligheten være begrenset. Hvor dyrt og utfordrende det blir å anskaffe riktige materialer avhenger naturlig nok av hva slags materialer huset ble bygget med i sin tid. Det var for eksempel mer vanlig å bruke kjerneved enn det er i dag, noe som vil være noe dyrere enn standard treverk.

Byggeteknikker og spesialkompetanse spiller en viktig rolle i prisbildet. Restaureringen av historiske bygg krever ofte spesiell håndverkskompetanse for autentisk utførelse. Dette kan inkludere gamle byggeteknikker og håndverkstradisjoner som ikke lenger er vanlige. Håndverkere med spesialkompetanse vil ofte prise seg høyere. Kompetanse og dyktighet i slike tradisjonelle byggeteknikker er viktig for å bevare integriteten til verneverdige hus under restaurering.

Tilstand på bolig er vesentlig, både når det gjelder vanlige boliger og verneverdige boliger. Ved oppussing vil tilstand bestemme hvor mye og hva som burde utbedres eller oppgraderes. Er kun overflaten utdatert, er det ikke nødvendig å rive det underliggende. Er det derimot behov for å oppgradere tekniske elementer, eller å reparere dyptgående skader, vil omfanget på renoveringen rask øke. Det samme gjelder ved restaurering - her skal man i prinsippet ta vare på det eksisterende byggverket i størst mulig grad. Men dersom det er helt nødvendig å oppgradere noe teknisk, for at boligen skal være levelig, eller dersom det er oppdaget skader, vil man måtte gjøre mer enn bare vedlikehold. Dette vil naturligvis øke omfanget på prosjektet. Om det i tillegg stilles krav til bruk av opprinnelige byggemetoder- og materialer, vil inngripende arbeider kunne være både utfordrende og kostbare. 

Geografisk beliggenhet kan være en prisfaktor. Verneverdige hus i bysentrum eller historiske områder har ofte høyere kostnader på grunn av høy etterspørsel og begrenset tilgang til erfarne håndverkere og spesifikke materialer. I mer perifere områder kan kostnadene være lavere, men det kan også være utfordrende å finne fagfolk med riktig kompetanse.

Tekniske arbeider er alltid en viktig prisdriver. Tekniske arbeider krever i de fleste tilfeller fagkompetanse, som betyr at håndverkere må hyres inn. Typiske tekniske arbeider angår rør og elektronikk. Rør burde man generelt holde seg unna gitt faren for feilutførelse og lekkasje, og de fleste elektriske arbeider må man holde seg unna - dette er lovpålagt. Våtrom, bad og kjøkken er alltid de dyreste rommene å renovere. 

Vernerestriksjoner vil som sagt sette føringer for hvilke tiltak er aktuelle og tillatt, noe som igjen vil være med å bestemme totalprisen. Fordelen med å restaurere fredede og vernede bygg er at restriksjonene begrenser tekniske arbeider, i alle fall tekniske arbeider etter dagens nivå. Man kan for eksempel ikke legge gulvvarme eller montere enn varmepumpe i et fredet bygg. 

Til slutt kan tidsbruk øke når man arbeider med historiske bygninger. Restaurering av et verneverdig hus krever grundig planlegging og nøyaktig utførelse. Hensyn til historiske detaljer, kulturelle retningslinjer og krav til formelt vern gjør prosessen mer kompleks sammenlignet med vanlige byggeprosjekter. Dette kan føre til lengre prosjekttider og økte kostnader knyttet til arbeidskraft og prosjektledelse.

Sentrale begreper

For de som vurderer å kjøpe og restaurere et verneverdige hus, er det essensielt å få en grundig forståelse av nøkkelbegreper. Under finner du en oversikt over de viktigste begrepene og hva de betyr:

Verneverdig: Når et hus blir betegnet som verneverdig, betyr det at det er blitt anerkjent som kulturelt verdifullt av kommunen. Det er viktig å understreke at å være verneverdig ikke automatisk gir formelt vern. Det er snarere et uttrykk for anerkjennelse og oppfordring til bevaring, men uten de strengeste juridiske bindingene.

Bevaringsverdig: Verneverdig og bevaringsverdig betyr det samme.

Vernet: Når en bygning er underlagt vern, indikerer det et strengere formelt vern. Dette innebærer at det er innført juridiske bestemmelser og retningslinjer for å sikre at bygningen bevares på en bestemt måte. Disse bestemmelsene kan variere fra kommune til kommune og område til område. Vern er et viktig skritt videre fra å være verneverdig og tilsvarer et mer forpliktende nivå av beskyttelse.

Fredet: Å være fredet representerer den høyeste graden av juridisk vern en bygning kan oppnå. Dette betyr at bygningen er av nasjonal eller særlig regional betydning og er underlagt de strengeste bevaringsreglene. Fredning sikrer at strukturen bevares i sin opprinnelige tilstand så nøye som mulig.

SEFRAK-registeret: SEFRAK er et register som inneholder informasjon om bygninger som ble oppført før 1900. Det gir et verdifullt innsyn i arkitektonisk arv og utvikling og er et nyttig verktøy for de som er involvert i restaureringsprosjekter.

Renovering: Renovering er en form for oppussing hvor man går særlig grundig til verks. Det innebærer at man river det eksisterende rommet eller bygningsdelen, for så å bygge opp på nytt igjen. Dette medfører som oftest oppgradering av tekniske elementer. Renovering kan være krevende når det kommer til verneverdige bygg, hvor man helst skal endre minst mulig. Det vil også være direkte umulig å gjennomføre i en fredet bolig, med potensielt noen få, spesielle unntak.

Restaurering: Restaurering er en annen form for oppussing som handler om å ivareta og sette i stand fremfor å fornye. Man gjør sitt beste for å ivareta antikvariske verdier ved å gjøre minst mulig. Der man må reparere eller utbedre, gjøres dette med opprinnelige metoder og byggematerialer.

Søknadsplikt: Dersom et tiltak er underlagt søknadsplikt, betyr dette at du må søke til kommunen før du kan starte arbeidet. De fleste mindre arbeider i hjemmet er ikke søknadspliktig - dette gjelder som regel større og mer kompliserte arbeider som å gjøre endringer i bærende konstruksjon eller å bygge en ny etasje. Søknadsplikt brukes imidlertid også for å regulere arbeid som utføres på vernede og fredede bygg. For fredede bygg vil det være nødvendig å søke om alt utenom vanlige vedlikehold. For vernede bygg vil det kunne variere hva som krever søknad - dette må du sjekke med kommunen din.

Plan- og bygningsloven: Denne loven er en rettesnor for regulering av byggevirksomhet og vern av kulturminner. Den inneholder bestemmelser som veileder restaureringsprosesser og sikrer at de er i tråd med kulturminneforvaltningens mål. For de som restaurerer verneverdige hus, er kjennskap til denne loven avgjørende for å navigere i de komplekse juridiske aspektene av restaureringsarbeidet.

Kulturminneloven: Kulturminneloven regulerer ivaretakelse og beskyttelse av kulturminner og kulturmiljøer. Det er denne loven som ligger til grunn når er bygning en "fredet", som er det strengeste vernet Norge har for verneverdige bygg.

Kulturminne: Kulturminner brukes ofte om bygninger og områder som er beskyttet på grunn av historisk verdi. Store Norske Leksikon definerer kulturminner slik "konkrete, som regel synbare, spor etter eldre tiders liv og virke". Kulturminneloven definerer kulturminner slik "alle spor etter menneskelig virksomhet i vårt fysiske miljø, herunder lokaliteter det knytter seg historiske hendelser, tro eller tradisjon til".

Riksantikvaren: Riksantikvarenhar ansvar for å ivareta og beskytte kulturminner- og miljøer, og fungerer som den rådgivende og utøvende faginstansen for forvaltning av kulturminner.

Hensynssone: Hensynssoner er utvalgte områder i kommunekartet som er tilegnet særlig vern. Her finner man for eksempel vernede boliger, som er formelt beskyttet gjennom plan- og bygningsloven.

Forhåpentligvis gjør denne oversikten over sentrale begreper det litt enklere å sette seg inn i, og forstå hva som inngår i, å renovere eller restaurere en verneverdig bolig. Dette er arbeid og ansvar som unektelige krever god kunnskap, engasjement og respekt for historien og kulturen som er innvevd i strukturen.

Støtteordninger

Det er flere sentrale aktører som tilbyr økonomisk støtte for å lette byrden for de som eier og ivaretar verneverdige bygninger. Her følger en gjennomgang av de viktigste. 

Kulturminnefondet: En nøkkelressurs for eiere av verneverdige kulturminner er Kulturminnefondet. Dette fondet er den største utdeleren av støtte. Typisk dekker støtten rundt 30 prosent av prosjektkostnadene. Det er viktig å sette seg godt inn i søknadsprosessen og kriterier før man søker. Husk at du fortsatt kan få støtte av Kulturminnefondet selv om du får støtte fra andre. 

Riksantikvaren: Riksantikvaren har flere støtteordninger for ulike kulturminner. Eiere av kulturminner kan søke “tilskudd til tiltak, som istandsetting, sikring og skjøtsel.” De har separate tilskuddsordninger for blant annet fredede kulturminner i privat eie, brannsikring av tette trehusområder, ruiner og anlegg fra middelalderen, og frede bygninger i privat eie fra før 1536.

Fylkeskommunene: Norges fylkeskommuner har også støtteordninger rettet mot opprettholdelse av den kulturelle arven. Akkurat hvem som får støtte og hva som er vilkår for støtten vil kunne variere fra fylkeskommune til fylkeskommune. Ta deg derfor tid til å sjekke hva som gjelder i din fylkeskommune.

Kommuner: I tillegg til nasjonale instanser og fylkeskommunene er det også mulig å søke støtte på mer lokale nivåer. De ulike kommunene kan ha egne programmer for å støtte restaureringen av verneverdige hus, og det er vel verdt å utforske disse mulighetene. Her vil det også variere akkurat hva som gjelder i hver kommune. 

Private støtteordninger: Private organisasjoner som Stiftelsen UNI og Norsk Kulturarv kan også være potensielle kilder for økonomisk støtte og veiledning.

Det krever litt tålmodighet å navigere de ulike støtteordningene. Det kan være lurt å ganske enkelt ta kontakt med de ulike for å få konkrete svar. Det er vel verdt det å bruke litt tid på å sette seg ordentlig inn i de ulike ordningene - ikke bare vil du kunne få en god del penger i støtte, men du kan også få verdifull rådgivning.

Gode råd

Å eie og restaurere et verneverdig hus medfører både mye glede og en god del utfordringer. Du får spille en viktig rolle i ivaretakelsen av norsk kulturarv, og får nyte å bo i et historisk, og ofte vakkert, hjem.

Vedlikehold og nødvendig restaurering vil imidlertid kreve tid, penger og innsats. Regelverket kan oppleves som komplekst, og restriksjonene kan føre til boliger med lavere bokomfort og dårligere energieffektivitet. Heldigvis er det mange som synes fordelene er vel verdt ulempene, og synes at selve arbeidet med å ta vare på og sette i stand kulturminner er givende og spennende. 

Å forplikte seg til å eie og restaurere et verneverdig hus innebærer først og fremst å forstå de juridiske rammene som omgir kulturminneforvaltning. Er boligen kun vurdert som verneverdig, eller er det også fredet eller vernet? Og hvilke regler gjelder i så fall? Man må som sådan gjøre seg kjent med lover, regler og planer som setter føringer for eierskapet. Det er også mye kunnskap man må tilegne seg rundt restaureringen og bevaringen av historiske bygninger.

På den positive siden gir restaureringen av verneverdige hus eierne en mulighet til å bo i et hjem hvor hvert rom, hver detalj, bærer et stykke av historien og gir et unikt preg som moderne bygninger ofte mangler. Denne unike karakteren legger ikke bare til en estetisk appell, men gir også en følelse av forbindelse til fortiden, som er uvurderlig for dem som verdsetter historie.

Videre er landet helt avhengig av at privatpersoner tar på seg dette ansvaret og tar vare på kulturminner for fellesskapet. Disse eiendommene er bærere av historiske hendelser, arkitektoniske stiler og livsstiler som har formet samfunnet gjennom tidene. Gjennom restaureringen blir eierne aktive deltakere i å bevare denne arven for kommende generasjoner.

For å lykkes i restaureringen av verneverdige hus, er grundig planlegging avgjørende. Skal man kjøpe en verneverdig bolig, for ikke å nevne en vernet eller fredet bolig, er det viktig å være forberedt på hva slags ansvar og plikter det er man påtar seg. Om man gjennomfører et bevisst og gjennomtenkt valg, kan kjøp av verneverdig bolig bli givende. Det er unektelig spennende å sette seg skikkelig inn i et byggs historie og å lære om historiske byggemetoder- og materialer. Selv om flere arbeider burde utføres av fagfolk, er det også en del man kan gjøre selv. Dette kan være lærerikt og gi en sterk mestringsfølelse. 

Eier man et verneverdig bygg, kommer unektelig offentlig støtte godt med. Tilskuddsordningene til Kulturminnefondet, Riksantikvaren og lokale myndigheter vil lempe den økonomiske byrden i stor grad.

Eierskapet til et verneverdig hus er derfor ikke bare et ansvar, men også en unik mulighet til å forme og bevare en del av nasjonens arv. Gjennom grundig planlegging, respekt for historie og kunnskap om tilgjengelige ressurser, kan eierne sikre at disse kulturminnene forblir levende, og kan inspirere kommende generasjoner.