Ønsker du pristilbud på prosjektet, kan du klikke deg videre rett nedenfor, så setter vi deg i kontakt med kvalitetssikrede fagfolk, matchet til ditt prosjekt. Det tar kun ett minutt å komme i gang, og det er helt uforpliktende. Les mer om tjenesten her.

Hva er et nabovarsel?

Dersom man har planer om å bygge, rive eller gjøre endringer på eiendom som krever tillatelse fra kommunen må man først sende ut et nabovarsel der man informerer om de planlagte endringene. Formålet med et nabovarsel er at de som eventuelt blir berørt av de endringene man ønsker å utføre skal ha mulighet til å komme med innsigelser og ivareta sine interesser. Vanlige merknader fra naboer er for eksempel økt innsyn, redusert utsikt og endrede lysforhold som følge av bygging på nabotomt. Det er mulig å sende nabovarsel som privatperson eller som ansvarlig søker. Sistnevnte er som regel aktuelt dersom tiltaket er av en viss størrelse, og profesjonelle har ansvar for hele prosjektet.

Nabovarselet skal inneholde en relevant og tydelig beskrivelse av tiltaket, i tillegg til situasjonskart hvor det som skal bygges er tegnet inn, slik at mottakeren av varselet kan vurdere om endringene vil medføre uønskede konsekvenser for dem. De tre vanligste måtene å sende et nabovarsel er via Altinn, rekommandert postsending eller personlig levering hvor mottaker signerer på at de har fått nabovarselet. Det er viktig å være klar over at man må kunne bevise at man har sendt nabovarselet ved å fremlegge kvittering på sending eller mottak. Nabovarselet er gyldig i ett år. Dersom det går mer enn ett år fra man sendte nabovarsel til man sender byggesøknad til kommunen, må man sende ut nytt nabovarsel.

Noen eksempler på endringer som krever byggetillatelse og nabovarsel, er som følger:

• Tilbygg over 15 kvadratmeter
• Påbygg uansett størrelse
• Bruksendring
• Garasje, bod eller andre bygninger over 50 kvadratmeter
• Bygninger eller tilbygg hvor noen skal bo eller overnatte

Nabovarsel skal sendes til de nærmeste naboene, gjenboere og andre som kan bli berørt av byggeplanene. Når man mottar et nabovarsel har man en frist på minst to uker etter at varselet er sendt til å komme med sine merknader. Søker må legge ved eventuelle merknader fra naboene når vedkommende sender inn byggesøknaden til kommunen. Merknadene vil bli vurdert når søknaden behandles. 

Det er Plan- og bygningsloven som regulerer hvilke tiltak man kan gjennomføre. Så lenge vilkårene i loven er oppfylt har man i utgangspunktet rett til å gjennomføre prosjektet. Kommunen skal altså gi tillatelse hvis vilkårene er oppfylt, selv om naboer har sendt inn merknader. For at merknadene skal få konsekvenser for prosjektet må de vise til at endringene er i strid med loven.

Kostnader og assistanse

Det koster i utgangspunktet ingenting å sende ut nabovarsel. Eventuelle kostnader vil være knyttet til å fremskaffe detaljert dokumentasjon av endringene som er planlagt, skrive ut dokumenter som skal leveres til naboene, og betaling for rekommandert postsending dersom man foretrekker det.

Før man kan sende ut nabovarsel, er det lurt å skaffe seg en naboliste. Det kan bestilles fra kommunen, og vil i noen tilfeller koste penger.

Det finnes også selskap som tilbyr å sende nabovarsel for privatpersoner. Som regel vil en slik tjeneste inkludere innhenting av naboliste, utfylling av skjema for nabovarsel, situasjonskart og andre relevante vedlegg, og digital utsendelse av nabovarsel i Altinn. En slik tjeneste koster fra 1.000 kroner og oppover.

Sentrale begreper

Nedenfor følger en forklaring på noen begrep som benyttes i sammenheng med utsendelse av nabovarsel:

Situasjonskart er en oversikt over alt som skal bygges, inkludert støttemurer, støyskjermer eller lignende.

Fasadetegninger er tegning av fasadene, altså utsiden av bygget fra alle sider.

Snittegning er en tegning som gjengir en tenkt bildeplan gjennom en bygning eller en del av en bygning.

Dispensasjon i byggeprosjekt betyr at man har fått tillatelse til å gjennomføre prosjektet selv om det er i strid med kravene i loven, overordnede planer, reguleringsplan eller byggeteknisk forskrift. Man må søke kommunen om å få dispensasjon fra regelverket. Har man fått dispensasjon for et prosjekt skal man informere om dette i nabovarselet. 

Tiltak er betegnelsen for arbeid og handlinger som omfattes av plan- og bygningsloven, som for eksempel bygging, rivning, bruksendring og anleggsarbeid.

Tiltakshaver er den som får arbeidet utført, ofte også kalt byggherre.

Gjenboere er de naboene som bor tvers overfor en, ofte på den andre siden av gaten.

Lover og regler

Utsendelses av nabovarsel ved søknad om byggetillatelse er regulert i Lov om planlegging og byggesaksbehandling, ofte referert til som plan- og bygningsloven. Kapittel 21-3 omhandler nabovarsel, og sier:

«…naboer og gjenboere varsles av søker hvis ikke disse skriftlig har meddelt at de ikke har merknader til søknaden. I varselet skal det gis melding om at mulige merknader må være kommet til søker innen en frist på minst 2 uker etter at varselet er sendt og grunnlagsmaterialet for søknaden er gjort tilgjengelig.»

Nedenfor følger en mer detaljert oversikt over hvilke regler man må følge når man skal sende ut nabovarsel:

Hva skal nabovarslet inneholde?

Hensikten med nabovarselet er å informere naboer om endringer som kan få konsekvenser for deres eiendom. Når man sender ut nabovarsel skal man inkludere:

• utfylt skjema for nabovarsel, med en realistisk beskrivelse av prosjektet
• situasjonskart
• i de tilfellene det er relevant skal man inkludere fasadetegninger og snittegninger
• i noen tilfeller vil det være aktuelt å legge ved annen dokumentasjon som forklarer prosjektet, som for eksempel sol- og skyggediagrammer, illustrasjoner, eller uttalelser fra myndighetene

Hvem skal varsles?

Et nabovarsel skal naturlig nok sendes til naboene, som er definert som eiere eller festere av:

• eiendommer som har felles grense med eiendommen
• eiendommer som grenser til eiendommen i ett punkt
• eiendommer som ligger på den andre siden av et åpent areal, for eksempel en vei, innkjørsel eller et friområde, også kalt gjenboere
• i noen tilfeller vil det være aktuelt å inkludere eiendommer som ikke er nevnt over, men som man vet vil rammes av endringer man skal utføre

Hva gjør man når fristen for å komme med merknader er over?

Når det har gått 14 dager etter at man har sendt ut nabovarsel kan man sende inn byggesøknad. Når man sender søknaden må man legge ved:

• en kopi av utfylt skjema for nabovarsel
• en kvittering som viser hvem som har fått varselet tilsendt, enten kvittering fra Altinn, Postens kvittering for rekommandert sending eller blankett der naboer har signert for mottak av nabovarsel levert på døren
• eventuelle merknader fra naboene og egne kommentarene til dem
• eventuell begrunnelse for at naboene ikke er varslet

Man trenger ikke varsle naboene om innvendig oppussing eller når arbeidet i liten grad berører interessene til naboer og gjenboere. Man slipper også å sende nabovarsel hvis man skal bygge på en eiendom hvor det er stor avstand til naboene, eller hvis man skal sette opp en mindre bygning som naboen ikke kan se fra sin eiendom. Man trenger selvfølgelig heller ikke å varsle dersom det arbeidet man skal gjøre er unntatt søknadsplikt.

Gjøre det selv

Man kan selv stå for utsendelse av nabovarsel, noe som kan være aktuelt dersom man har planlagt mindre prosjekter som tilbygg, garasje, bod eller bruksendring. Nedenfor følger en liten oversikt over stegene i prosessen med å sende ut et nabovarsel. 

1. Det første man bør gjøre er å bestille en naboliste fra kommunen. Slik vet man at alle som skal varsles blir kontaktet. Alle som står oppført på listen må varsles, også kommunen dersom den er oppført på listen. Hvis man skal rive et bygg er det viktig å også varsle eventuelle kreditorer og andre som har pant i eiendommen.

2. Fyll ut nabovarselet og legg ved alle relevante vedlegg. Det finnes blanketter for nabovarsel som man kan benytte seg av. Alle naboer skal ha ett sett hver. Hvis det er flere eiere/festere av en eiendom må alle få eget varsel.

3. Send ut nabovarselet. Det er flere ulike måter å sende ut nabovarsel, og man kan kombinere de ulike måtene dersom det er hensiktsmessig. Uansett leveringsmåte må man kunne fremskaffe bevis for at varselet er sendt på tilfredsstillende måte. 

• Send varselet via Altinn. Svarfristen begynner å løpe fra datoen du sender varselet. Naboen trenger ikke svare da avsender får en kvittering i meldingsboksen på Min side når varslingen er gjennomført. Hvis noen naboer ikke har mottatt varselet i Altinn, må disse varsles på andre måter.
• Personlig overlevering. Dersom man kjenner naboene sine kan det være en idé å levere nabovarselet personlig. Gjør man det, må mottaker signere på at varselet er mottatt.  Mottaker kan samtidig også signere på at de samtykker til byggeplanene, dersom det lett fremkommer at det ikke får noen konsekvenser for dem.
• Send varselet som rekommandert postsending. Posten kan kvittere for hvem som har blitt varslet, og mottaker trenger derfor ikke å svare.
• Send varselet på e-post eller sms. Sender man varselet på denne måten er det kun gyldig dersom man får bekreftelse på at varselet er mottatt.

4. Vent til fristen for å komme med merknader er over. Fristen må være minst 14 dager fra varselet er sendt. Hvis alle naboene sender bekreftelse på at de godkjenner planene før fristen er over, kan man sende byggesøknaden til kommunen før fristen er over.

• Hvis man ikke mottar merknader fra naboer kan man sende inn byggesøknaden til kommunen. Husk å legge ved kvittering på at alle naboene har blitt varslet, i tillegg til kopi av nabovarsel med vedlegg.
• Hvis man har mottatt merknader kan man enten gjøre endringer på byggeprosjektet og varsle alle naboene på nytt, eller sende inn byggesøknaden med alle merknader og egne kommentarer til hver enkelt merknad.

Gode råd

Å sende et nabovarsel går i de fleste tilfeller veldig greit, men noen ganger kan man støte på situasjoner som kan være utfordrende. Nedenfor er en liten oversikt over noen mulige utfordringer, og hvordan man skal forholde seg til dem.

Skal man varsle alle eierne i sameie eller borettslag?

Hvis man er nabo til sameie eller borettslag holder det å varsle styret, man trenger altså ikke å varsle alle som bor i sameiet eller borettslaget personlig.

Hvor sender man nabovarsel hvis naboen nettopp har dødd?

Dersom eier av naboeiendom er død uten at skifte av eiendommen er gjennomført, må man ta kontakt med skifteretten for å finne ut hvem som representerer dødsboet og sørge for at varsel blir sendt til boet.

Hva gjør man hvis man har glemt å varsle en nabo?

Ta kontakt med den det gjelder med et forsinket nabovarsel. Dersom vedkommende ikke har noen merknader er ingen skade gjort. Hvis naboen sender inn merknad bør man stanse prosjektet, og vente på tilbakemelding fra kommunen.

Kan naboenes merknader stanse prosjektet?

I utgangspunktet har man rett til å utføre endringer på egen eiendom så lenge de er i tråd med Plan- og bygningsloven. Hvis naboene sine merknader kan bevise at prosjektet er i strid med loven kan søknaden bli avslått. 

Det finnes også bestemmelser i Lov om rettshøve mellom grannar, også kalt naboloven, som setter begrensinger for hva man kan gjøre på privat eiendom. Denne loven regulerer blant annet forhold som er til skade og/eller ulempe for naboeiendommen. Hva som defineres som en ulempe kan variere. Det kan for eksempel argumenteres for at  elementer som er stygge og virker skjemmende i nabolaget er en ulempe, og at prosjekt som inkludere slikt skal stanses.  

Hva gjør jeg hvis naboen ikke mottar nabovarsel før fristen går ut?

Sender av nabovarsel skal påse at varselet er sendt på en slik måte at det er sannsynlig at naboen mottar det. Sender er også pålagt å bevise at varsel er sendt til alle naboene ved å fremvise kvittering for utsendt varsel. Fristen for merknader begynner den datoen varselet er sendt. Utover dette har man ikke noe ansvar for hva mottaker gjør med varselet. Fristen for å sende merknader er satt til minst 14 dager fra den datoen varselet er sendt, men man kan sette en lengre frist hvis man ønsker det. Det er ansett som god naboskikk å forlenge fristen dersom man anser at noen naboer vil ha behov for mer tid.

Hva gjør man hvis man ikke får noen merknader? 

Mottaker av nabovarsel kan, men trenger ikke, sende inn bekreftelse på at de godkjenner tiltaket. Har man ikke mottatt noen merknader når fristen er ute kan man sende inn byggesøknaden uendret. Man må likevel sende inn kopi av nabovarsel og kvittering på utsendelse.