Ønsker du pristilbud på prosjektet, kan du klikke deg videre rett nedenfor, så setter vi deg i kontakt med kvalitetssikrede fagfolk, matchet til ditt prosjekt. Det tar kun ett minutt å komme i gang, og det er helt uforpliktende. Les mer om tjenesten her.

Fasadeendringer og søknadsplikt

Har du planer om å utføre en fasadeendring på huset ditt? I så fall er det viktig at du kjenner til reglene som gjelder knyttet til søknadsplikt. Hovedregelen er at du må søke om byggetillatelse fra kommunen dersom fasadeendringen medfører at husets utseende endres vesentlig. Noen få mindre tiltak som innebærer fasadeendring er fritatt søknadsplikten, da slike tiltak ikke medfører en vesentlig endring i husets eksteriørkarakter. I utgangspunktet kan du pusse opp og vedlikeholde fasaden, da dette som regel vil være å anse som mindre endringer.

Eksempler på tiltak som krever byggesøknad på grunn av vesentlige endringer, inkluderer blant annet endringer som bryter med husets arkitektur, skifte av tak, det å endre eller etterisolere ytterveggene, det å skifte ut vinduer eller dører i ytterveggene med vinduer eller dører av en annen størrelse eller utforming, samt bygging, riving eller utvidelse av balkong, bygging av takark eller takopplett og bygging av utkragede bygningsdeler. Det er ikke alltid lett å vite om en fasadeendring medfører vesentlige endringer i utseendet, da "vesentlig" er et noe subjektivt begrep. Hvis du er usikker, bør du alltid ta kontakt med kommunen for å finne ut om tiltaket er søknadspliktig eller ikke. Husk at du ikke kan sette i gang arbeidene før du får tillatelse av kommunen, dersom tiltaket er søknadspliktig.

Større fasadeendringer krever at du engasjerer et profesjonelt foretak som kan være ansvarlige for søknaden til kommunen. Hvis konklusjonen er at tiltaket vil medføre vesentlige endringer i husets utseende og du derfor må søke om byggetillatelse, må du sørge for å legge ved alt som kreves av dokumentasjon i søknaden din.

Følgende dokumentasjon må legges ved søknaden:

• Fasadetegninger
• Snittegninger
• Plantegninger
• Situasjonsplan
• Kart eller redegjørelser
• Gjennomføringsplan
• Informasjon om tiltakets ytre rammer
• Søknader om ansvarsrett
• Vedlegg til søknad om ansvarsrett dersom foretaket ikke har sentral godkjenning
• Referanseprosjekter
• Uttalelse fra andre offentlige myndigheter om nødvendig
• Dispensasjonssøknader hvis det foreligger
• Nabovarsling og eventuelle merknader fra naboer

Det kan være ulike grunner til at man ønsker å gjennomføre fasadeendringer på huset. Kanskje har man et relativt gammelt 60-tallshus eller 70-tallshus med begrenset isolasjonsevne. Normalt har slike hus bare rundt 100 mm isolasjon og det vil da være aktuelt å etterisolere for å gjøre boligen mer energieffektiv. I noen tilfeller kan det være ønskelig å bytte kledning på huset, for eksempel hvis du oppdager råte, fuktskader eller sprekker som må utbedres. Andre ganger har man rett og slett bare lyst på en oppfriskning og ønsker et penere tak.

Pris for fasadeendringer

Hvor mye det koster å gjennomføre fasadeendringer avhenger hva slags type fasadeendringer som skal gjøres. Hvis du trenger fasaderehabilitering med murpuss, kan prisene variere mellom alt fra 400 til 2.000 kroner per kvadratmeter med veggflate. Går du med planer om å bytte kledning på huset, må du være forberedt på å betale mellom 1.500 og 3.500 kroner per kvadratmeter veggflate, men gjennomsnittsprisen er her nærmere 2.000 kroner per kvadratmeter. Prisene for å bytte tak avhenger i stor grad av hvilken type taktekking du velger, men prisene vil normalt ligge et sted mellom 1.700 kroner og 3.500 kroner per kvadratmeter med takflate. Gjennomsnittsprisen ligger imidlertid rundt 2.300 kroner per kvadratmeter. Blant de dyreste, men også beste typene taktekke finner vi skiftertak, mens takshingler er et av de rimeligere alternativene.

Uansett hvilken type fasadeendring du skal gjennomføre på huset ditt, vil arbeidets omfang (ofte i form av kvadratmeter) være avgjørende for prisen. Har du et stort hus og trenger å bytte kledning på store vegger vil det eksempelvis være dyrere enn å bytte kledning på et hus av mindre størrelse. Det samme gjelder hvis du skal skifte tak. Jo større tak du har, desto mer materialer trenger du, og desto lenger tid tar det å utføre jobben slik at du må betale for flere arbeidstimer. Hvis arbeidet av en eller annen grunn skulle være særlig komplisert, for eksempel hvis du ønsker noen typer spesialløsninger, vil dette kunne forlenge arbeidet og føre til økt pris. Gjennomsnittsprisene nevnt ovenfor inkluderer alt av materialer og arbeidskraft, men for noen typer fasadeendringer kan det være behov for å bruke en arkitekt i tillegg. En arkitekt tar typisk en timepris mellom 900 og 1.500 kroner. I tillegg må du betale et gebyr til kommunen dersom du må søke om byggetillatelse. Gebyret varierer fra kommune til kommune, men for fasadeendringer er det ikke uvanlig med et saksbehandlingsgebyr på rundt 5.000 kroner.

Organisering av byggeprosjekter

Det finnes flere måter å organisere et byggeprosjekt på, og ofte kommer det an på hva slags byggeprosjekt som skal gjennomføres og prosjektets omfang. Mange byggeprosjekt som har å gjøre med fasadeendringer vil kreve arbeid innen flere fagområder, og da dukker det gjerne opp spørsmål om hvordan arbeidet mellom de ulike faggruppene best kan koordineres og organiseres. Vi skiller mellom tre typer entrepriseformer i den forbindelse. Entrepriseformen som kanskje er mest utbredt kaller vi totalentreprise. En totalentreprise betyr at du engasjerer én entreprenør som tar på seg et overordnet ansvar med å organisere og koordinere hele byggeprosjektet. Ofte er totalentreprenøren en tømrer eller en murer. Arbeid som totalentreprenøren ikke har kompetanse på delegerer han til tilknyttede underentreprenører innenfor de aktuelle fagområdene, for eksempel elektriker, rørlegger, maler og så videre..

Delt entreprise er en annen entrepriseform som skiller seg fra en totalentreprise. I en delt entreprise er det du som byggherre som engasjerer entreprenører innen alle fagfelt. Da er det du som har det overordnede ansvaret med å koordinere og organisere arbeidet, og hver entreprenør forholder seg til deg hver for seg. For at prosjektet skal bli vellykket med en delt entreprise, bør du som byggherre helst ha en del erfaring med bygg og ledelse av byggeprosjekter. I tillegg forventes det at du setter av god tid til å involvere deg i prosjektet. Dette i motsetning til en totalentreprise der du som byggherre i større grad kan lene deg tilbake og la totalentreprenøren ta seg av ledelsen av byggeprosjektet. Hvis noe skulle gå galt underveis, vil det være lettere å vite hvem som er ansvarlig dersom prosjektet er organisert som en totalentreprise.

Hvis byggeprosjektet ditt krever gravearbeider eller grunnarbeider, kan det være aktuelt med det vi kaller en kombinert entreprise. Ofte er ikke faggrupper som jobber med graving og grunnarbeid tilknyttet en totalentreprenør slik at disse da må engasjeres separat. I en kombinert entreprise engasjerer man da én entreprenør til denne typen arbeid og én totalentreprenør med underentreprenører som tar seg av alt annet arbeid.

Estimert tidsbruk

Noen typer fasadeendringer tar lengre tid å gjennomføre enn andre. Tidsbruken avhenger av hvor stort prosjektet er og hvor komplisert arbeidet er. Derfor er det vanskelig å si noe veldig konkret om hvor lang tid prosjektet tar. Hvis du skal rehabilitere fasaden på en enebolig, trenger det ikke ta mer enn en måneds tid. Er det derimot snakk om fasaderehabilitering på større bygninger som en fire etasjers bygård, kan det ta opptil tre måneder. For fasaderehabilitering på større blokker vil det i mange tilfeller gå med mer enn tre måneder. Dersom fasadeendringen er å bytte tak, kan du regne med at det vil gå med to til seks uker i de fleste tilfeller. Større tak tar lengre tid og mindre tak kan byttes relativt raskt. Hvis det er fukt- og råteskader i taket som må utbedres før du kan skifte tak, vil dette føre til lengre tidsbruk.

Ofte gjennomfører man fasadeendringer som et ledd i et større prosjekt med å totalrenovere hele huset. Dette krever som regel omfattende arbeid innvendig, men noen ganger også på fasaden. For å totalrenovere en enebolig går det gjerne med mellom 4 og 12 måneder, men igjen avhenger tidsbruken av størrelsen på på boligen, hvor komplisert arbeidet er, og ikke minst hvor mange som jobber med prosjektet samtidig. Hvis du må søke om byggetillatelse, må du huske på at det går med en del tid til søkeprosessen. Ofte trenger man en ansvarlig søker, som regel en arkitekt, som kan utarbeide søknaden. Hvor lang tid det tar å utarbeide en søknad, avhenger av hvilket tiltak som skal gjøres. I tillegg må du regne med at det går med en del tid til å få søknaden behandlet av kommunen. I utgangspunktet har kommunen 12 uker på seg til å behandle søknaden, men i enkelte tilfeller der prosjektet tilfredsstiller en del krav, kan man kreve å få søknaden behandlet i løpet av 3 uker.

For å få mer konkrete estimater knyttet til tidsbruk, må du kontakte en entreprenør og fortelle nøyaktig hva prosjektet ditt går ut på. Med en detaljert beskrivelse og kanskje en befaring på stedet, kan entreprenøren langt på vei si hvor lang tid det vil ta å gjennomføre ditt konkrete byggeprosjekt. Før du går i gang vil det lønne seg å sette opp en tidsplan som du kan følge. Ofte vil realiteten avvike noe fra planen, men med en tidsplan vil du i større grad være forberedt på eventuelle forsinkelser.

Underveis og etter prosjektet

Noen byggeprosjekter krever at du er mer involvert, mens du andre ganger kan lene deg mer tilbake. Det er likevel en del ting som er viktig å huske på underveis mens arbeidene pågår og etter at prosjektet er ferdig. Det er for eksempel lurt å kontakte naboen for å fortelle om byggeprosjektet ditt dersom det kan forventes at arbeidene vil forårsake en del støy eller på andre måter forstyrre naboene. Fortell hva du skal gjøre og hvor lang tid arbeidene forventes å ta. Da reduserer du sjansene for å få misfornøyde naboer som klager.

Har du valgt delt entreprise som entrepriseform må du underveis være deltakende i prosessen og koordinere og lede arbeidet. Med en totalentreprise trenger du ikke involvere deg så mye hvis du ikke ønsker, men det anbefales likevel å ha god dialog med entreprenøren underveis. Med tydelig kommunikasjon kan man unngå mange misforståelser som ellers ville forårsaket feil eller forsinkelser. Du kan gjerne sette opp en tidsplan sammen med entreprenøren der dere lister opp milepæler i prosjektet og når de ulike delene av prosjektet kan forventes å være ferdig. På den måten holder du deg oppdatert på fremgangen.

Når prosjektet er ferdig, må du vurdere arbeidene som er gjort, gjennom en sluttbefaring. Her anbefales det å ta med en fagkyndig person på befaringen slik at dere lettere kan oppdage eventuelle feil og mangler. Sluttproduktet skal samsvare med det dere har blitt enige om på forhånd. Det er ikke uvanlig å holde tilbake en liten del av prisen til sluttbefaringen er gjennomført, som regel 10%. Til slutt må du sørge for å få alt av ferdigdokumentasjon. I ferdigdokumentasjonen skal det fremgå hvilke materialer som er brukt og hva slags arbeid som er gjennomført. I tillegg skal det bekreftes at arbeidet er utført i henhold til gjeldende regler.

Gode råd

Helt til slutt gir vi deg noen gode råd som kan hjelpe deg i byggeprosjekter som involverer fasadeendringer.

Energieffektivitet

Et populært tiltak som involverer fasadeendringer er å etterisolere boligen. Det er mange gode grunner til å etterisolere bolig. Først og fremst reduserer du varmetap i huset, noe som fører til redusert energibruk. I tillegg får du bedre inneklima og økt komfort i hjemmet. På den måten reduserer du fremtidige utgifter til strøm, og huset kan dessuten få et bedre energimerke, noe som igjen kan være med på å øke boligens verdi.

Hente inn flere tilbud

Når du skal engasjere en entreprenør er det lurt å hente inn flere pristilbud gjennom en anbudsrunde. På den måten får du et realistisk bilde av prisnivå for ditt prosjekt og det blir dessuten enklere å velge bort de aller dyreste aktørene på markedet. Ved å hente inn minst 3 pristilbud kan du sammenligne tilbudene, men sammenligningen må være grundig. Du må for eksempel se om alle entreprenørene har inkludert det samme i tilbudene, om du har fått fastpris eller timepris og om noen entreprenører tar eventuelle forbehold. Du trenger ikke nødvendigvis velge det billigste tilbudet du får. Normalt henger pris sammen med kvalitet.

Ta i bruk rabatter

En vesentlig del av utgiftene til byggeprosjekt går med til kjøp av materialer og produkter. Generelt anbefales det å kjøpe inn store mengder materialer i ett enkelt kjøp i stedet for å gå frem og tilbake til butikken flere ganger. Ved å gjøre ett stort kjøp, får du gjerne bedre rabatter. Alternativt kan du overlate innkjøp av materialer og produkter til entreprenøren. Håndverkere har ofte tilgang på gode rabatter som du kan dra nytte av.