Ønsker du pristilbud på prosjektet, kan du klikke deg videre rett nedenfor, så setter vi deg i kontakt med kvalitetssikrede fagfolk, matchet til ditt prosjekt. Det tar kun ett minutt å komme i gang, og det er helt uforpliktende. Les mer om tjenesten her.

Hva er byggesøknad?

En byggesøknad er det fysiske eller elektroniske dokumentet som må leveres inn til og godkjennes av kommunen før du iverksetter byggetiltak som ikke er unntatt søknadsplikt. Søknaden behandles av den enkelte kommunen, så når prosjektet ditt er ferdig planlagt, gå inn på kommunens hjemmeside og søk etter «byggesøknad», så blir du geleidet gjennom tjenestene deres. De behandler søknaden etter byggesaksforskriften. Hvordan det gjøres, står i byggesaksforskriftens kapittel 6; tidsfristene er omtalt i kapittel 7. Under normale omstendigheter skal søknadene være ferdigbehandlet på 3–12 uker, med klare tidsfrister for hvor mange uker kommunene har på å ferdigbehandle de ulike typene byggesøknadene.

Men: mye skjer på veien dit. Når du i dag skal til med et byggeprosjekt, er søknadsprosessen vanligvis enkel og grei, og det gjelder iallfall for prosjekt som du selv kan søke om. Kravet om byggesøknad er regulert i plan- og bygningsloven, med videre bestemmelser i byggesaksforskriften. Det er to viktige punkt å tenke på her: Enkelt sagt sier loven at alt som skal bygges, er søknadspliktig og at søknaden skal gjøres av fagfolk (det loven kaller ansvarlige foretak). Samtidig heter det i loven at noen tiltak ikke er søknadspliktige, og at du som privatperson kan søke for enkelte andre tiltak. Men hva betyr egentlig det?

I § 20-4 står det nevnt fem tiltak som du kan søke om selv: mindre tiltak på egen eiendom, vanlige landbruksdriftsbygninger, diverse midlertidige bygninger, opprettelse av grunneiendom og dessuten øvrige tiltak som kommunen har bestemt. Hva gjelder tiltak som krever at søknaden leveres av et ansvarlig foretak, gjelder ikke dette for tiltak som står i paragrafene 20-4 til 20-8. 

• De tre siste paragrafene, 20-6 til 20-8 gjelder bygging for Forsvaret.
• Paragraf 20-4 så vi over, altså de fem tiltakene du selv kan søke om.
• Den siste paragrafen, 20-5, handler om byggeprosjekt som likevel ikke er søknadspliktige, herunder:
  – Hvis det bygges på bebygd tomt: små frittliggende bygninger eller frittliggende bygg uten kjeller som ingen skal bo i.
  – Frittliggende bygg til jordbruks, skogbruks- og reindriftsområder.
  – Små tiltak i eksisterende bygg eller utendørs.
  – Fasadeendringer som ikke endrer byggets karakter eller som tilbakefører det «til tidligere dokumentert utførelse».
  – Mindre tiltak etter kommunens bestemmelser.

Det er dog ett veldig viktig punkt å huske: Uansett hva du bygger, om det er søknadspliktig eller ei, skal det meldes inn til kommunen innen fire uker etter ferdigstillelse så kommunen får oppdatert kart- og matrikkeldata.

Og når det er sagt: Kommune-Norges irrganger kan være krokete, støvete og mildt sagt forvirrende. Men i dag er langt de fleste kommunale tjenester heldigitaliserte, slik at du både kan finne informasjonen du trenger og ta deg tid til å skjønne den i ro og fred fra sofakroken. Dette gjelder også byggesøknader for mindre prosjekt; for eksempel kan du levere digital søknad for tilbygg inntil 50 kvadratmeter og frittstående bygg inntil 70 kvadratmeter – ei utvilsomt bedre løsning enn papirskjema og køståing på offentlige kontor. Mye var bra før, men teknologi har virkelig gjort verden bedre også!

I denne artikkelen forteller vi deg mer om hva byggesøknaden innebærer og hvor du kan få hjelp til å sende den inn, og du blir kjent med de relaterte kostnadene, sentrale begrep, og gode råd du kan ta med deg på veien – altså hjelp til selvhjelp!

Priser

Hva koster en byggesøknad? «Staten skal ha sitt», som det heter, men du som skal sende inn byggesøknad, slipper heldigvis å tenke på fem-, seks- og sjusifrede reguleringsplangebyr. Du bør dog forberede deg på at det kan gå med noen tusenlapper til saksbehandlingsgebyr hvis prosjektet ditt ikke er unntatt søknadsplikt. For å få bedre oversikt over hva du kan regne med, får du her noen eksempler fra et par kommuner her til lands, nemlig to av landets største byer: Oslo og Tromsø.

Tigerstaden: Oslo

Oslo kommunes byggesakside er oversiktlig utformet, enkel å navigere og geleider deg gjennom prosessen. Den oppgir punkt for punkt hva du må gjøre og hvordan, slik at det er enkelt å finne ut hva som kreves. Du kan selv beregne prisene med en priskalkulator, som gjør det enkelt for deg å finne ut hva du må være forberedt på å skulle betale, men hvis du trenger å gå prisene nærmere etter i sømmene, har de også en komplett prisoversikt.

Her er noen nøkkelpriser på byggesøknader fra Oslo kommunes byggesakside:

• Saksbehandlingsgebyret for byggetiltak der du har lov til å søke selv, varierer for vanlige folks prosjekt vanligvis fra drøyt 5.000 kroner til rundt 26.0000 kroner (mer om dette nedenfor).
• Hvis du søker i etterkant om et tiltak som er blitt bygd uten tillatelse, må du betale et tilleggsgebyr på 50 % av det samlede gebyret i saken.
• Fravik fra tekniske krav ved tiltak på eksisterende byggverk: Her tilkommer det et gebyr på i overkant av 10.000 kroner per fravik i tillegg til byggesøknadsgebyret.
• Dispensasjoner koster fra drøyt 8.000 kroner til drøyt 23.000 kroner.
• Som i Tromsø må du også i Oslo betale fullt gebyr selv om søknaden ender opp med å bli avslått.

Merk at Oslo kommune bruker gulrot for å oppfordre folk til å sende inn elektronisk søknad: En e-søknad har et grunngebyr på drøyt 1.700 kroner, mens papirsøknad eller søknader sendt per e-post koster 2.900 kroner. Forhåndskonferanse og underveiskonferanse koster rundt 9.000 kroner hver. 

Prisen på de ulike byggesøknadene, avhenger (som i Tromsø) av hva du skal bygge:

• Hus koster fra rundt 19.000 til 35.000 kroner.
• Boliger med mer enn fire boenheter koster fra rundt 49.000 til 93.000 kroner.
• Tilbygg, påbygg og underbygg til bolighus koster fra rundt 14.000 til 35.000 kroner.
• Andre slike (tilbygg, påbygg og underbygg) koster fra rundt 7.000 til 14.000 kroner.

Nordens Paris: Tromsø

Før du skal bygge noe søknadspliktig i Tromsø, må du gjøre deg kjent med «Gebyrregulativ – saksbehandling plan- og bygningstjenester mv.», og det er særlig del 3 som gjelder for vanlige folk.

Det første du bør merke deg, er at fullt gebyr betales uavhengig av utfallet på søknaden; du må altså betale selv om du får avslag. Men hvis du må sende inn revidert søknad, er det halv pris på gebyret på denne. Dokumentér altså søknaden godt! Søknader som «ikke kan fastsettes på annen måte», tar kommunen timepris for, som per 2022 var på rundt 1.400 kroner (med ei minstetid på to timer).

Det tilkommer dessuten tilleggskostnader:

• Eventuell skredrapport koster tilsvarende én times saksbehandlingstid.
• Forhåndskonferansen koster nærmere 7.000 kroner. Dette er møtet der man finner ut av forutsetningene for tiltakene og hvordan videre saksbehandling skal gjøres, og skal gjennomføres før søknaden sendes inn.

Søknadens kostnad avhenger av byggets størrelse og hva som skal gjøres. Byggesøknader er ikke skamdyre, men du bør være forberedt på å sette av noen tusenlapper:

• Byggesøknad for boliger ligger på rundt 18.000 til 22.000 kroner.
• Leiligheter koster mindre dess flere du bygger, fra nærmere 14.000 kroner og ned til rundt 7.000.
• Endringer koster fra 4.000 til 7.000 kroner, eller opp mot 10.000 kroner for fasadeendringer.
• Dispensasjoner koster 8.000–10.000 kroner.
• Eiendomssaker ligger på 4.000–10.000 kroner.

Det er dog noen lyspunkt: Kommunen gir nemlig rabatter for miljø-, tilgjengelighets- eller allmennyttige tiltak på 30–40 %.

Lover og regler du bør kjenne til

Det er lurt å lese relevant lovgiving, og særlig to lover og ei forskrift er aktuelle:

• Plan- og bygningslovens kapittel 4, om byggesøknader, saksbehandling, foretaksgodkjenning, kontroll og tilsyn m.m.
• Byggesaksforskriftens andre del, om søknadsplikt, hva søknader består av og hvordan de behandles; og kanskje særlig kapittel 5, om søknadens innhold.
• Grannegjerdelova, som på kun 20 paragrafer regulerer alt om gjerder.

Det finnes også egne firma som har spesialisert seg på byggesøknader og kan bistå med søknadsutfyllinga. Men nå som loven åpner for forenklet byggesøknad og du ikke minst kan levere digital byggesøknad, bør du vurdere om tjenesten er verdt prisen. Direktoratet for byggkvalitet har ei veiledning som kan være til hjelp når du er klar til å starte selve søknadsprosessen, og tjenester som Norkart kan være til nytte, men merk at sistnevnte koster penger.

Som vi så innledningsvis, kan man ikke sende inn byggesøknad for større byggeprosjekt selv; loven krever at dette gjøres av foretak med ansvarsrett. Direktoratet for byggkvalitet har opprettet ei side der du kan søke opp alle slike godkjente foretak, altså foretak med såkalt Sentral godkjenning. Hvis firmaet ikke har sentral godkjenning, har de faktisk ikke lov til å stå ansvarlig for slike byggesøknader, så da bør du finne deg et annet firma snarest.

Større og mindre prosjekt

Kommunikasjon er nøkkelen til et vellykket prosjekt, både før, under og etter; det gjelder mellom dere som organiserer prosjektet og med dem dere har hyret til å gjennomføre det. Kommunisér godt til å begynne med, så vet alle hva som skal skje og når; kommunisér godt underveis, så vet alle hvordan dere ønsker at det skal bli; og kommunisér godt etter at alt er ferdig, så er dere sikre på at eventuelle feil eller skader blir håndtert på en folkelig, faglært, lovlig og tilfredsstillende måte.

Plan- og bygningsloven krever at søknad, prosjektering og utførelse av tiltak som omfattes av byggesaksbestemmelsene, jamfør lovens § 20-1, skal utføres av foretak med såkalt ansvarsrett, men det finnes som vi så innledningsvis noen unntak fra denne regelen. Dette fremgår av at tiltakene deles inn i tre kategorier:

1. Større prosjekt (som krever «foretak med ansvarsrett») omtales i § 20-3 og gjelder alt som paragrafene 20-4 til 20-8 ikke gir unntak for.
2. Mindre prosjekt (som du som tiltakshaver selv kan ha ansvar for) omtales i § 20-4, og inkluderer til dømes bygging av mindre landbruksdriftsbygninger, midlertidige bygninger og større tilbygg samt opprettelse av grunneiendom.
3. Småprosjekt (som er unntatt søknadsplikt) omtales i § 20-5, og gjelder for eksempel småbygg uten boenhet, fasadeendringer, mindre tilbygg o.s.v.

Viktigst av alt er at du har en jevnlig, kontinuerlig dialog med entreprenøren din. Har du et stort prosjekt på gang, besøk byggeplassen jevnlig. For virkelig store prosjekt, som husbygging, bør du også følge med på leverandørene dine, slik at viktige materialer og deler kommer til avtalt tid. Da slipper du å kaste bort penger på fagarbeidere som tvinner tommeltotter fordi de ikke har noe å bygge på.

Når prosjektet til slutt er fullført, gjør grundig befaring sammen med entreprenøren. Alt skal være forskriftsmessig og etter avtale. Notér merknader der det er noe å bemerke og særlig dersom det skulle være ting dere er uenige om. Entreprenøren skal forestå skriftlig dokumentasjon av alt, og disse papirene er verdt mer enn vekta si i gull hvis du seinere skal selge boligen eller fremme forsikringskrav.

Etter dette gjenstår kun å søke om ferdigattest; reglene for dette står i byggesaksforskriftens kapittel 8. Plan- og bygningsloven sier at ferdigattesten skal være utstedt innen tre uker etter at fullstendig søknad er mottatt. Som med alle treukersfristene gjelder prinsippet om at hvis kommunen ikke har svart innen tre uker, peis på med prosjektet!

Prosjektorganisering

Planlegg godt, så er halve arbeidet gjort! Et lite byggeprosjekt som er dårlig planlagt, kan fort bli et dyrt prosjekt som aldri blir ferdig. Sett derfor av tid til å planlegge hva som skal gjøres, hvordan det skal gjøres, når det skal gjøres og hvem som skal gjøre det – da slipper dere masse frustrasjon og kan heller kose dere med å gjennomføre prosjektet.

Hva skal gjøres?

Når dere vet nøyaktig hva dere vil bygge, renovere eller rive, skriv ned planene og lag skisser. Dette er første steg på veien til å finne ut ikke bare hva dere trenger av materialer, men også mange av hvordan-spørsmålene. Ikke minst gir denne delen av prosjektgjennomføringa dere den informasjonen dere trenger for å først finne ut om dere er søknadspliktige, deretter hvorvidt dere kan greie dere med det noen kaller en forenklet byggesøknad (altså en der dere selv kan søke) eller om dere må levere en søknad gjennom et ansvarlig foretak. Husk at selv om prosjektet er innenfor tomtegrensene dine, er det fortsatt en del begrensninger å forholde seg til. 

Direktoratet for byggkvalitet har en fin veileder som kan hjelpe deg å finne ut av akkurat hva du kan og ikke kan gjøre: Der kan du for eksempel sjekke om garasjen eller boden du planlegger er lovlig, hvor stor terrasse du kan bygge, hvilke begrensninger som gjelder for tilbygg eller hva du må tenke på dersom du skal bygge om et rom.

Hvordan skal det gjøres?

En viktig del av planlegginga er å finne ut nettopp hvordan dere skal greie å gjennomføre de forskjellige oppgavene. Dere bør stille dere selv noen grunnleggende spørsmål:

• Hva kreves av plass til å gjennomføre prosjektet?
• Hvilke maskiner trengs?
• Hva må kjøpes inn av verktøy?
• Hvilke materialer kreves?
• Hvilke deler av prosjektet må vi leie inn folk til?
• Hva kan vi gjøre selv?
• Hvilke faghandlere kan gi oss kyndig veiledning?
• Hvordan begrenser vær og årstid oss?

Å finne ut av slike spørsmål gjør det enklere å vite hva prosjektet, alt i alt, kommer til å kreve av dere, og dermed om det er noe dere vil påta dere.

Når skal det gjøres?

Det kanskje viktigste punktet herunder er selve byggesøknaden. Her er det primært tre ting å tenke på:

1. Forhåndskonferansen skal gjennomføres før søknaden sendes inn (byggesaksforskriften § 6-1) og innen to uker ved vanlige forhold, eller fem dager hvis brann, naturskade, ulykke eller lignende) (byggesaksforskriften § 7-1.a).
2. Nabovarselkravene (plan- og bygningsloven § 21-3) gir naboene en frist på minst to uker med å varsle dere om merknader.
3. Byggesøknadens behandlingstid varierer:
   – For tiltak som omfattes av treukersfristen, sier loven at «Dersom kommunen ikke har avgjort søknaden innen fristens utløp, regnes tillatelse som gitt.»
   – Større tiltak har tolv ukers saksbehandlingsfrist, og ulovlig overskridelse utløser rett til tilbakebetaling av deler av gebyret.
   – Søknader for øvrig har seks ukers saksbehandlingstid.

Ha dette i mente når du planlegger prosjektet, for skal du bygge utendørs, er det lurt å få byggesøknaden unnagjort i løpet av vinteren.

Hvem skal gjøre det?

Sett av tid og planlegg byggeprosjektet med familien din. Det kan være at dere ikke er trygge på enkelte av oppgavene, at dere trenger opplæring til noe, eller at det kreves fagfolk til noe. Mindre prosjekt kan du ofte søke om selv; søknader om større prosjekt krever ofte egen fagperson som ansvarlig søker. Finn ut av dette i god tid og undersøk priser, så slipper dere ubehagelige overraskelser.

Hvor lang tid tar det?

Som vi har sett, kreves det en del forarbeid hva angår byggesøknader og -prosjekt. Godt planlagte byggeprosjekt som krever søknad med tilhørende nabovarslinger, bør være ferdigbehandlet av kommunen og klare til iverksettelse innen rundt ti–seksten uker. Planleggingstid og prosjektering i forkant av dette kommer i tillegg, så forberedelser på tre–seks måneder er ikke uvanlig.

Hvis du trenger entreprenør og håndverkere, bør du regne med at de gode fagfolkene har fulle ordrebøker i lang tid framover, så hyr inn disse tidlig, gjerne flere måneder i forveien.

Mye av grunnarbeidet kan du ofte gjøre selv, men planlegg med mangedoblet tid dersom bygginga skjer et sted der du ikke kommer enkelt til med maskiner og lastebiler, så som ei grisgrendt hyttetomt. Store prosjekt krever gjerne et par måneder til grunnarbeidet og tilsvarende for å legge grunnmur eller gjøre betongarbeid.

Resten av bygget tar gjerne noen måneder. En kjeller kan ta to–seks måneder, et hus et halvt til halvannet år, mens for eksempel et inngangsparti kan ta én–tre måneder. Hvis du på mindre til mellomstore prosjekt regner cirka 40 arbeidstimer per kvadratmeter, kan du fort beregne forventet kostnad i tid og penger.