Ønsker du pristilbud på prosjektet, kan du klikke deg videre rett nedenfor, så setter vi deg i kontakt med kvalitetssikrede fagfolk, matchet til ditt prosjekt. Det tar kun ett minutt å komme i gang, og det er helt uforpliktende. Les mer om tjenesten her.

Hva er byggeledelse?

En byggeleder er en person som har oversikt over arbeidet på byggeplassen, og passer på at alt som blir gjort, utføres i henhold til de avtalene og kontraktene som er inngått, samtidig som man ivaretar sikkerheten på byggeplassen. Byggeledelsen blir engasjert av byggherren, også kalt tiltakshaver, og er dennes representant på byggeplassen. Arbeidsoppgavene til en byggeleder er som regel knyttet til administrasjon, økonomistyring og kvalitetssikring, med fokus på å sikre god fremdrift gjennom hele prosjektet. 

En byggeleder bør ha kompetanse og erfaring innenfor bygg- og anlegg, i tillegg til gode lederegenskaper, da mange av arbeidsoppgavene foregår på selve byggeplassen, og er knyttet til konkrete forhold der. Dette er også årsaken til at man kan si at byggeledelse er noe annet enn prosjektledelse, selv om disse rollene har mange felles trekk. 

Typiske arbeidsoppgaver for en byggeleder kan blant annet være:

• Administrasjon og ledelse på selve byggeplassen
• Inngå avtaler med entreprenører, leverandører og lignende
• Oppfølging av fremdrift og kvalitet
• Håndtering av varsler, krav, endringer og avvik
• Ledelse av møter, befaringer og overtagelse
• Oppfølging i reklamasjonstiden

Hvor omfattende byggeledelse man trenger er avhengig av prosjektets størrelse. For enkle prosjekter, der det er få personer involvert, vil oppgavene til byggeleder være begrenset. I noen tilfeller vil det kanskje ikke være behov for en byggeleder, for eksempel kan en tilknyttet arkitekt ofte fungere som prosjektleder og påta seg de arbeidsoppgavene som ville tilfalt byggeleder. Er det derimot et stort og komplisert prosjekt, kan byggeledelse være en helt sentral funksjon for å få ting til å fungere godt. Det er heller ikke slik at en og samme person må utføre alle oppgavene som tilfaller byggeledelsen. Det er vanlig at flere personer er involvert, særlig når det gjelder kvalitetssikring av utført arbeid. 

Oppgaver man kan forvente av byggeledelsen, kan i slike tilfeller også inkludere:

• Daglig oppfølging av økonomien i prosjektet, som fakturering og sikkerhetsstillelse
• Løpende oppfølging av miljøkrav
• SHA-oppfølging på byggeplassen (sikkerhet, helse og arbeidsmiljø)

Det er som nevnt både vanlig og fordelaktig om personen(e) som fungerer som byggeleder har fagkunnskap og relevant erfaring. Byggeledelse dreier seg imidlertid også om å håndtere mellommenneskelige forhold, som kontraktinngåelser, konflikter, bekymringer, HMS/SHA-arbeid, og lignende. Det er derfor viktig at man som byggeleder innehar gode kommunikasjonsevner, og er løsningsorientert og beslutningsdyktig.

Pris

En byggeleder tar vanligvis timebetalt, og prisen ligger normalt på 900-1.200 kroner inkl. mva. per time. Totalprisen vil derfor være avhengig av omfanget av prosjektet, og hvor mye arbeid som kreves av byggelederen. For å unngå uoverensstemmelser er det imidlertid viktig at man avklarer forventninger til tidsbruk og arbeidsomfang før man inngår en avtale. Det er en klar fordel å ha en skriftlig avtale hvor det står hvilke oppgaver byggeledelsen skal ha ansvar for, og hvor mange timer det skal brukes på hver oppgave. 

Det er ikke slik at det er opp til byggeledelsen å definere sine arbeidsoppgaver. Dersom man er komfortabel med å gjøre noe selv, kan man selvfølgelig stryke det fra listen til byggeledelsen, og be de ta ansvar for resten. Det vil kutten ned timeantallet til byggelederen, og man vil dermed spare penger med egen innsats. Det er imidlertid viktig å være realistisk når man vurderer hvilke arbeidsoppgaver man selv kan utføre. Det er ikke nok å ha kunnskap og erfaring for å ta på seg oppgaver, man må i tillegg ha tid og energi til å gjennomføre de. Både store og små prosjekt kan dra nytte av byggeledelse. For prosjekt som går knirkefritt kan man kanskje konkludere med at kostnadene for byggeledelse var unødvendige, men det er ikke utenkelig at det var byggelederens tilstedeværelse som gjorde at alt gikk etter planen og man unngikk uforutsette utgifter. Skulle man gjennomføre prosjektet uten byggeledelse, og det oppstår feil eller mangler, er det ikke uvanlig at retting vil koste langt mer enn man hadde betalt i honorar til byggelederen.

Prosjektorganisering

Å sette i gang et bygge- eller renoveringsprosjekt kan være både tid- og ressurskrevende. Heldigvis kan man spare både tid og penger på god prosjektstyring. Nedenfor følger en enkel oversikt over noen avgjørende elementer i planleggingsfasen av et byggeprosjekt.  

Den som eier eiendommen der arbeidet skal utføres kalles for byggherre eller tiltakshaver. Byggherren behøver ikke være en person, det kan for eksempel være et borettslag eller sameie. Noen foretak fungerer også som profesjonelle byggherrer. Større offentlige etater, industribedrifter, og kommuner er eksempler på slike byggherrer.

Byggherren har i utgangspunktet ansvaret overfor kommunen for at byggearbeidet utføres i samsvar med gjeldende lover og regler. Det innebærer i hovedsak at selve bygget tilfredsstiller krav fastsatt av myndighetene, og at byggearbeidene foregår på en forsvarlig måte. Man kan imidlertid overføre ansvaret for søknader, prosjektering, utføring og kontroll til andre som har kompetanse på de enkelte elementene i byggeprosjektet. En slik overføring er regulert av plan- og bygningsloven, som stadfester at godkjente foretak skal ha ansvaret for ethvert ledd i en byggesak. Ansvarsrett er betegnelsen på at et foretak har slik godkjenning.

Byggherren bestemmer om arbeidet skal utføres som totalentreprise eller delt entreprise. Totalentreprise innebærer at ett entreprenørfirma tar seg av hele byggeprosessen. Firmaet kan ha all kompetanse selv, eller ansette underentreprenører til å utføre deler av arbeidet. Fordelen med totalentreprise er at man kun har ett firma å forholde seg til, og ofte stiller de med én kontaktperson som tar seg av kommunikasjonen ut mot byggherre eller byggeleder. Dersom man ansetter ulike entreprenører for hvert fagområde kalles det delt entreprise. Ved delt entreprise må noen stå for å organisere og koordinere arbeidet overfor de ulike entreprenørene. Dette kan være ganske komplekse prosesser i større prosjekt, og det er gjerne i et slike tilfeller det er avgjørende å engasjere byggeledelse.

Når prosjektet har kommet i gang skal byggeleder organisere og styre entreprenørene på vegne av byggherren. Byggeleder kan få fullmakt til å inngå avtaler om innkjøp og leveranser med leverandørene på vegne av byggherren. Ved mindre prosjekt rapporterer vedkommende vanligvis direkte til sin oppdragsgiver, mens ved større oppdrag vil det ofte være en prosjektleder som har ansvaret for gjennomføring. Byggelederens oppgaver vil ofte omfatte oppfølging av fremdrift, og rapportere om fremdriftsproblemer og andre betydelige avvik. 

Dersom byggelederen ikke utfører sitt arbeid i tråd med avtalen som er inngått med byggherren, vil vedkommende kunne bli erstatningsansvarlig overfor byggherren. Det skal imidlertid kunne bevises betydelig avvik fra en forsvarlig yrkesutøvelse før erstatningskrav skal gjelde.

Hvor lang tid tar det?

Hvor lang tid et byggeprosjekt tar, er avhengig av flere faktorer. Noen avgjørende faktorer er blant annet:

• Størrelsen på prosjektet
• Hvilket arbeid som skal utføres
• Grad av kompleksitet

Det er derfor helt umulig å anslå hvor lang tid et prosjekt tar på generelt grunnlag. Noe som gjelder for de fleste prosjekter er derimot at jo mer tid man bruker, desto dyrere blir det. Å jobbe effektivt vil derfor være økonomisk gunstig.

I løpet av prosjekteringen vil man kunne komme med et anslag for når prosjektet skal ferdigstilles basert på informasjon man får oppgitt av de ulike entreprenørene. En vanlig feil mange gjør er å undervurdere hvor lang tid det tar å gjennomføre et prosjekt. Det er viktig å være realistisk, og også ta høyde for at uforutsette ting kan skje som fører til at ting tar lengre tid enn planlagt. Ved å engasjere en byggeleder kan man forhindre at kostbar tid går tapt ved at vedkommende følger opp avtaler, og påser at arbeid blir ferdigstilt til riktig tid.

Hvordan finne en dyktig byggeleder

En av de viktigste avgjørelsene man tar i et byggeprosjekt er å velge riktig person til riktig jobb. Har man bestemt seg for å engasjere en byggeleder bør man derfor bruke litt tid på å vurdere ulike kandidater. Det er anbefalt å kontakte minst tre ulike tilbydere for å gjøre seg kjent med markedet, og se hvilket prisnivå tjenestene man ønsker ligger på. I tillegg til pris kan man også spørre etter følgende kriterier:

• Referanser fra tidligere prosjekt. Kontakt eventuelle referanser og forhør deg om de har noen kommentarer til byggeledelsens innsats. Det kan også være lurt å spørre hvordan prosjektet forløp generelt sett, da det ofte er byggelederens ansvar å sørge for at ting går etter avtale. 
• Kapasitet i det tidsrommet prosjektet skal gjennomføres. Dersom et firma har mange andre oppdrag i samme tidsperiode som du skal gjennomføre ditt bør man få ekstra bekreftelse på at de har kapasitet til å levere det de lover. 
• Utdanning, kurs og annen kompetanse. Etterspør dokumenter som bekrefter at byggeledelsen har den kompetansen de påstår, men vær også åpen for at mange kvalifiserte byggeledere har ervervet kompetanse via arbeidserfaring. 
• Erfaring fra tilsvarende prosjekt. Undersøk om byggeledelsen har erfaring med prosjekt som ligner på det du skal gjennomføre, og spør om vedkommende har med seg gode læringspunkt fra forrige gang. 

Tidligere var det vanlig å anse at byggelederen var nettopp lederen på byggeplassen, men etterhvert som byggeprosjekt har blitt mer komplekse og ikke minst regulerte, er det større behov for en person som har kapasitet til å dokumentere kvalitetssikring i utførelsesfasen. En mer moderne tittel for byggeleder er derfor kvalitetskontrollkoordinator.

En vanlig inngangsport til å bli byggeleder er å ha en yrkesutdanning i bunn, for så å bygge på med utdanning innenfor ledelse. Man må imidlertid huske at en byggeleder, i tillegg til å ha oversikt over byggeprosessen, også skal fungere som megler og kontaktperson. Det er derfor viktig at man finner en person som klarer å skape god kjemi mellom personene som er involvert.

Noen fremgangsmåter for å komme i kontakt med potensielle kandidater er som følger: 

• Søk etter byggeledelse og byggeleder på internett. Når man bruker en søkemotor kan det være lurt å inkludere sted i søket, så er det større sjanse for at man får treff i nærområdet. Søk for eksempel «byggeleder Oslo».
• Spør venner og kjente om de har vært i tilsvarende situasjon som deg, og hør om de kan anbefale en god byggeleder. Hvis ikke, kanskje de kjenner noen som kan.
• Dersom man ønsker å spare litt tid, kan man benytte seg av anbudstjenester på internett. Man kan legge inn en beskrivelse av prosjektet hos Byggstart, og så vil man bli kontaktet av kvalitetssikrede firmaer som egner seg til ditt prosjekt.

Gode råd

Å starte et byggeprosjekt kan være overveldende. Det er kanskje en av grunnene til at byggeleder er en egen stillingstittel. Nedenfor følger noen få gode råd på veien når man skal engasjere en byggeleder:

• Det er alltid en fordel å være ute i god tid, men det har liten hensikt å kontakte firmaer som tilbyr byggeledelse før man kan gi de en beskrivelse av prosjektet. Uten tilstrekkelig informasjon vil de ikke kunne komme med et gyldig prisanslag, og de kan heller ikke vite om de har riktig kompetanse tilgjengelig.

• Dersom prosjektet er av vesentlig størrelse kan det være lurt å gjennomføre et oppstartsmøte med byggherre, byggeledelse og entreprenører hvor man går igjennom hele prosjektet og den enkeltes rolle.

• Byggelederen har kanskje ansvar for økonomien i prosjektet, men du bør også følg med på hva byggeleder fakturerer deg for. Det kan være en fordel å be om spesifisering av hvilket arbeid som blir utført under de ulike postene, for å unngå dobbeltfakturering. Eksempelvis vil befaring på byggeplass og HMS-arbeid gjerne oppfattes som to ulike arbeidsoppgaver, men kan fort være samme oppgave. Det er imidlertid viktig at oppgaven med å skrive spesifisert faktura er enkel, for du betaler jo timepris for det også.