Ønsker du pristilbud på prosjektet kan du klikke deg videre rett nedenfor, så setter vi deg i kontakt med kvalitetssikrede fagfolk, matchet til ditt prosjekt. Det tar kun ett minutt å komme i gang og det er helt uforpliktende. Les mer om tjenesten her.

Mange som skal utføre grunnarbeid synes det er krevende å sette seg inn i søknadsprosessen. I denne artikkelen skal vi se på hva som er søkepliktig, og hvor man skal søke. Vi skal også se på om man kan stå for søknaden selv, og hva man kan forvente seg av behandlingstid.

Må du søke?

Før du kan starte å føre opp bygget, må tomten gjøres klar. Hvilke arbeider som må utføres avhenger av selve eiendommen og hva du planlegger å bygge. Disse arbeidene kan være å jevne ut bakken, sprenge/pigg fjell, kutte trær, og i noen tilfeller rive gamle bygninger.

Grunnarbeid har egne lover og regler som må følges. Disse kan være avgjørende for om du kan gjennomføre prosjektet du ønsker på tomten.

Det viktig å undersøke om tiltaket er i henhold til gjeldende reguleringsplaner og kommuneplanens arealdel. I areal- og reguleringsplan kan kommunen legge føringer for aktiviteter og tiltak innenfor geografiske avgrensede områder. Dersom en ønsker å fravike reguleringsplanen, må det søkes om dispensasjon.

De fleste kommuner har en oversikt over gjeldende lokale planer på deres hjemmeside. Hvis du er i tvil, kan du henvende deg til teknisk avdeling i kommunen og få opplyst om de lokale planene omfatter ditt område og hva som står i den. Man kan også be om en mer formell forhåndskonferanse.

Det er også andre regler som kan sette en stopper for byggearbeidet. Du kan for eksempel ikke bygge innenfor strandsonen. I hundremetersbeltet langs sjøen er det et generelt byggeforbud.

For det andre er det viktig å undersøke om ditt tiltak krever at du varsler eller søker kommunen om tillatelse. Oppføring av bygg, påbygging, vesentlige terrengendringer, som større utfyllinger, planeringer, gravearbeider og lignende, er alle tiltak som etter loven krever tillatelse fra kommunen.

Det er imidlertid ikke alle byggetiltak som krever byggetillatelse. For mindre tiltak på bebygd eiendom holder det bare å melde om tiltaket. Hvis du for eksempel planlegger å bygge en frittstående garasje på mindre enn 50 kvadratmeter, er det ikke nødvendig å søke om byggetillatelse.

Hva er vesentlig terrengendring?

For grunnarbeidet er det særlig bestemmelsene om «vesentlig terrengendring» som er aktuelt. Når det gjennomføres større utgravinger, sprengninger, utfyllinger, planeringer eller andre vesentlige terrengendringer, medfører prosjektet søknadsplikt. Hva som skal regnes som vesentlig terrengendring, er imidlertid ikke alltid like opplagt da det er et utpreget skjønnsmessig begrep.

I utgangspunktet trenger du ikke søke dersom tiltaket oppfyller følgende vilkår:

• Tiltaket fører ikke til mer enn 3,0 meters avvik fra opprinnelig terrengnivå i spredtbygd strøk.
  ‍
• Tiltaket fører ikke til mer enn 1,5 meters avvik fra opprinnelig terrengnivå i tettbygd strøk.
  ‍
• Tiltaket fører ikke til mer enn 0,5 meters avvik fra opprinnelig terrengnivå på eiendom for rekke- eller kjedehus med tett bebyggelse.
  ‍
• Avstand fra fyllingsfoten til nabogrensen må være minst 1 meter.
  ‍
• Endringer i terrenget må ikke hindre sikten i frisiktsoner mot vei.
  ‍
• Tiltaket fører ikke til fare eller ulempe for omgivelsene.
  ‍
• Tiltaket er ikke i strid med plan- og bygningsloven.
  ‍
• Tiltaket er ikke i strid med kommuneplanens arealdel, reguleringsplan eller bebyggelsesplan.

Flere mindre terrengendringer kan til sammen utgjøre vesentlige endringer av terrenget og utløser dermed søknadsplikt.

Du må også påse at avstanden mellom fyllingsfoten (altså der inngrepet starter) og nabogrensen er minst 1 meter på egen grunn. Fyllingstoppene må ikke være høyere enn kravene som er satt for forstøtningsmurer. Hvis fyllingsfoten kommer nærmere enn 1 meter, blir tiltaket søknadspliktig. Da må du innhente et skriftlig samtykke fra naboen før søknaden sendes inn til kommunen.

Støttemur

Under grunnarbeid kan det være nødvendig å bygge en støttemur for å hindre at terrenget glir ut. Skal man etablere støttemurer eller fyllinger langs grense mot nabo kan det være søknadspliktig etter plan- og bygningsloven.

Forstøtningsmurer må ha byggetillatelse etter plan- og bygningsloven ved høyde over 1 meter. Det samme gjelder om den er plassert nærmere enn 1 meter fra nabogrensen.

Forstøtningsmurer har ikke søknadsplikt i tilfeller der:

• De ikke er høyere enn 1 meter og plassert 1 meter inne på egen grunn.
  ‍
• De ikke er høyere enn 1,5 meter og plassert 4 meter inne på egen grunn.

Forstøtningsmurer høyere enn dette krever søknad til kommunen. Det samme gjelder forstøtningsmurer som er nærmere naboens tomt enn dette.

Hvem kan søke?

De fleste byggesøknader krever en ansvarlig søker, som er tiltakshavers representant overfor myndighetene. Hvis du skal søke om vesentlig terrengendring, må søknaden sendes inn av en ansvarlig søker.  

Det finnes noen unntak som gjør at du kan søke selv, men dette gjelder bare ved mindre bygningsarbeider. Man kan for eksempel søke om å sette opp en støttemur selv, dersom det er et mindre tiltak. Hvilke forstøtningsmurer du kan søke om selv, må du avklare med kommunen. Selv om du ikke trenger ansvarlig foretak, skal man fortsatt nabovarsle og søke tillatelse til slike tiltak.

Det er en del regler og lover som må følges når man skal sende en søknad til kommunen. Trenger man dispensasjon fra plan eller planbestemmelser, søknad om fravik fra teknisk forskrift, merknader fra nabo, eller tillatelse fra annen myndighet, er dette rollene og oppgavene til søknadsprosessen:

• Tiltakshaver: Byggherrens rolle i søknadsprosessen er som tiltakshaver (oppdragsgiver i prosjektet).
  ‍
• Ansvarlig søker: Når grunnarbeidet er et kompliserende arbeid, er man avhengig av en ansvarlig søker. Dette er fagpersonen som vil stå ansvarlig for hele søknadsprosessen. Dette kan være en arkitekt, entreprenør eller en ingeniør. Denne fagpersonen vil klargjøre alle papirer, sende nabovarsel og sørge for at firmaet erklærer ansvar på sitt fagfelt.
  ‍
• Ansvarlig utførende: Dette er firmaet som utfører det fysiske arbeidet på feltet. I søknadsprosessen må firmaet erklære ansvar for at arbeidet vil bli utført ansvarlig og i henhold til regler og forskrifter.

Behandlingstid på søknad til kommunen

I plan- og bygningsloven og byggesaksforskriften er det fastsatt noen klare rammer for hvor lenge kommunen kan behandle byggesøknader. En vanlig byggesak har tolv ukers svarfrist. En helt ukomplisert byggesak har frist på tre uker.

Fristen på 12 uker omfatter søknader som innebærer:

• Dispensasjon fra plan eller planbestemmelser.
  ‍
• Dispensasjon eller søknad om fravik fra teknisk forskrift.
  ‍
• Merknader fra nabo eller gjenboer.
  ‍
• Krever tillatelse fra annen myndighet.

Fristen på 3 uker omfatter søknader som innebærer:

• Byggverket er i samsvar med plan- og bygningsloven, forskrifter og aktuelle arealplaner.
  ‍
• Prosjekter der det ikke foreligger merknader fra naboer eller gjenboer.
  ‍
• Tillatelse, samtykke eller uttalelse fra annen myndighet ikke er nødvendig.

Dersom kommunen bruker mer enn tre uker på å behandle en søknad, kan tiltaket settes i gang. Hvis kommunen overskrider fristen på 12 uker, skal byggesaksgebyret reduseres med 25 prosent pr. påbegynte uke.

Hvordan organisere sitt prosjekt?

Når man skal organisere utførelsen av grunnarbeidet, skiller man som regel mellom to ulike måter:

Kontrakt med hovedentreprenør: Noen velger å engasjere en hovedentreprenør som er ansvarlig for utføringen av hele prosjektet. Denne entreprenøren vil da sørge for å engasjere alt av fagfolk som trengs for å utføre grunnarbeidet. Da vil alle håndverkere være under én kontrakt. Det er flere byggherrer som velger denne løsningen, ettersom man da kun trenger å signere én kontrakt, og vil ha en fast kontaktperson gjennom hele prosjektet.

Delt entreprise: En mulighet er å skrive under en kontrakt med grunnentreprenør (separat for resten av bygget), og deretter engasjere en entreprenør for resten av prosjektet.

Uansett hvilken metode man velger å organisere prosjektet sitt på, er det viktig å finne dyktige håndverkere når man skal utføre grunnarbeid.

Finn entreprenør for jobben

Et sentralt kriterium for et byggeprosjekts suksess, er å finne dyktige entreprenører. Det er viktig å forsikre seg om at firmaene man engasjerer har en stabil økonomi, nødvendig erfaring og kompetanse, og innehar godkjenningene som kreves.

Byggstart er en tjeneste som kobler boligeiere med kvalitetssikrede entreprenører og håndverkere. Byggstart sjekker kredittrating, godkjenninger og referanser, og kobler deg med entreprenører som er godt kvalifisert for ditt prosjekt. Hvis du registrerer prosjektet ditt hos oss, blir du matchet med godt egnede entreprenører for jobben.