Ønsker du pristilbud på prosjektet kan du klikke deg videre rett nedenfor, så setter vi deg i kontakt med kvalitetssikrede fagfolk, matchet til ditt prosjekt. Det tar kun ett minutt å komme i gang og det er helt uforpliktende. Les mer om tjenesten her.

Mange går med en drøm om å bygge ut kjelleren. Kanskje ønsker man en kjellerstue hvor barna kan leke uforstyrret, eller å frigjøre plass i øvrige etasjer ved å flytte vaskerom, bad eller bod til underetasjen. Flere og flere ser fordelene ved å utnytte arealet under huset, enten til eget bruk eller utleie. Å grave ut kjelleren kan også være en god investering med tanke på videresalg, for eksempel hvis man bor i et område der kvadratprisen er betydelig høyere enn byggekostnaden.

1. Gjør grundige forundersøkelser

Før man setter i gang er det viktig å være klar over omfanget og risikoene forbundet med å grave ut en kjeller. Arbeidet vil berøre det som understøtter eksisterende bygningsmasse, nærmere bestemt grunnmur, såle og eventuelle bærende vegger under bygningen. Massene under huset, innenfor grunnmuren, sørger for mottrykk mot massene utenfor bygningen som presser inn mot grunnmuren. Riktig sikring av grunnmuren under utgravingen er derfor helt avgjørende. Er man ikke nøye med sikring vil det utvendige trykket kunne føre til at grunnmuren raser, noe som åpenbart både er kostbart og farlig. God prosjektering og planlegging av grunnarbeidene er derfor spesielt avgjørende på denne type kjellerprosjekter. I de fleste tilfeller vil det være nødvendig å involvere ulike fagpersoner i planleggingsfasen. Rådfør deg med relevante eksperter for å få en god forståelse av grunnforhold og metode for utgravingen. Er det fjell og store steiner i grunnen vil man som regel måtte sprenge eller pigge, mens jord, sand og leire enklere kan fjernes med gravemaskin.

2. Søk dersom arbeidet er søknadspliktig

Merk at utgraving og innredning av en kjeller som oftest krever en godkjenning fra kommunen. Er du i kontakt med en arkitekt eller entreprenør tidlig i prosessen vil de kunne fortelle deg om arbeidet er søknadspliktig. Enkelte entreprenører vil også kunne bistå med selve søknadsprosessen, men det vanligste er likevel å engasjere en arkitekt til å håndtere selve søknadsarbeidet. En søknad om bruksendring av kjellerarealet betyr at den nye kjelleren vil bli godkjent som rom til varig opphold. For å få arealet godkjent stilles det krav til blant annet takhøyde og rømningsveier, og for enkelte prosjekter også isolasjon, ventilasjon og radonsikring. Kravene er strengere og flere dersom arealet skal brukes som en egen boenhet. Det anbefales at ingen oppholdsrom er mindre enn 7 kvadratmeter, men dette er ikke et absolutt krav.

Det er uansett å anbefale å ta kontakt med en arkitekt eller entreprenør tidlig i prosessen, og gjerne da en fagperson har konkret erfaring med utgraving av kjellere. Resten av denne artikkelen retter seg mot de som enten ikke har den faglige kompetansen til å selv stå for arbeidet med å grave ut kjelleren, eller som av andre grunner ønsker å sette bort arbeidet. I Byggstart har vi samlet kvalitetssikrede entreprenører og håndverkerfirmaer på ett sted, og setter deg kun i kontakt med de som har gjennomført tilsvarende prosjekter tidligere med gode referanser.

3. Avklar adkomst

Selve utgravingen av kjelleren vil i de fleste tilfeller gjøres med en kombinasjon av manuelt arbeid og bruk av anleggsmaskiner. Å komme til med anleggsmaskiner kan i noen tilfeller være krevende, for eksempel dersom man bor i et rekkehus, har kupert tomt eller dersom det står andre bygninger tett på området som skal graves ut. Dersom det er plass nok til at anleggsmaskinene enten kommer frem til husveggen eller inn i bygningen er mye løst - ved bruk av kompakt utstyr vil en åpning på 80 x 150 cm være tilstrekkelig til å frakte utstyret inn i selve kjelleren.

4. Grav dypt nok

For å få et rom godkjent som oppholdsrom må takhøyden være minimum 2,0 meter. Takhøyden regnes som avstanden mellom himling og gulv. For å beregne hvor dypt man må grave for å oppnå ønsket takhøyde må man ta hensyn til hvordan konstruksjonen under selvet gulvet er bygd opp. Det vil si tykkelsen på drenerende masser, isolasjon og betongsålen. Dersom det skal legges gulvvarme, kan enten varmekablene legges i selve betongstøpen, eller man kan benytte varmefolie eller varmematter som legges direkte under parketten. Ved bruk av varmefolie eller varmematter må man ikke glemme å ta med tykkelsen på disse også i beregningene.

I tillegg til gravearbeidet som gjøres under kjelleren skal det også graves rundt. Det utvendige gravearbeidet gjøres ikke kun fordi det skal bygges nye kjellervegger, men også for å sikre at vannet ledes vekk fra husveggen slik at kjelleren blir tørr. Sannsynligheten er stor for at eventuell eksisterende drenering ikke ligger dypt nok. For å motvirke kapillært oppsug bør drensrørene ligge minimum 20 cm under kjellergulvet, som betyr at de fleste utgravinger av kjellere også innebærer ny drenering av boligen.

5. Sett deg inn i kravene som gjelder for areal for varig opphold

Sett deg inn hvilke krav som gjelder for at kjellerarealet skal kunne godkjennes for varig opphold. Intensjonen med disse kravene er å sikre god kvalitet og boforhold for de som skal benytte arealet. Selv om ikke kjelleren skal benyttes til soverom eller stue, kan det likevel være en fordel å få kjelleren godkjent med tanke på verdien på det nye arealet og fleksibilitet ved endrede behov og bruk i fremtiden. Dersom det skal bygges en utleieenhet er det viktig at arealet er godkjent for boligformål. Ulovlig utleie kan få store konsekvenser, for eksempel ved avkortning i erstatningskravet ved et forsikringsoppgjør eller ved at leietaker har krav på prisavslag på grunn av mangler. En utleieenhet i kjelleren kan være en fin biinntekt, og vil i de fleste tilfeller være fritatt for skatt. Hvilke krav som må oppfylles for at utleie av egen bolig skal være skattefritt vil kunne gi føringer for størrelsen og løsning på utleieenheten, og bør derfor hensyntas allerede i planleggingsfasen.

6. Sett opp et budsjett

På generelt grunnlag er det ikke mulig å si hva akkurat hvor mye selve utgravingen av en kjeller vil koste. Den faktoren som har størst påvirkning på prisen er mengden masser som skal graves ut, det vil si gulvarealet ganget med nivåendringen. Type masser er også viktig, og løse masser som jord, grus, sand og leire vil typisk være rimeligere å fjerne enn fjell og stein. Andre faktorer som påvirker prisen er graden av strukturelle endringer, adkomst, om det må gjøres endringer på vann og avløp, dybden på eksisterende grunnmur og hvorvidt denne må understøpes eller ikke. Byggstart har samlet priser fra ulike kjellerprosjekter for å kunne bistå våre kunder med å estimere prisen på deres kjellerprosjekt. I Byggstart sin prisdatabase varierer prisen for utvendige arbeider mellom 5.000 og 10.000 kroner per løpemeter, mens innvendige arbeider ligger på mellom 7.000 og 15.000 kroner per kvadratmeter. Innvendige arbeider vil si pigging av kjellergulv/grunn, inkludert bortkjøring av masser. Dersom massene ikke må kjøres bort, men kan brukes til å planere egen tomt, vil man spare penger både på bortkjøringen og deponeringen.

7. Vært ekstra nøye med fuktsikringen

En kjeller vil alltid være mer utsatt for fuktinntrengning enn areal som er over bakken. I tillegg er det vanskeligere å oppdage problemet tidlig, siden undersiden av gulvet og store deler av veggene ikke er synlig fra utsiden på samme måte som yttervegger i øvrige etasjer og tak. Dersom kjelleren ikke tidligere har blitt brukt som boareal og er kald og uissolert, vil det være fukt i både grunn og vegger. Derfor er det svært viktig at kjelleren blir tilstrekkelig uttørket før konstruksjoner lukkes. Kondens er også en gjenganger i kjellere, ettersom veggene er kalde på grunn av nedkjøling fra grunnen utenfor. Derfor er det viktig med tiltak som forebygger og motarbeider mugg og råte, siden fukt både vil gjøre skade på bygningen og føre til dårligere inneklima. Tilstrekkelig isolasjon, drenering og god luftsirkulasjon hjelper til med å fuktsikre kjelleren, men er ingen garanti. Noen må i tillegg ty til bruk av avfukter eller elektroosmose, sistnevnte skal motvirke kapillært oppsug.

8. Forstå økonomien i prosjektet

Hvorvidt et kjellerprosjekt lønner seg eller ikke vil avhenge av kostnaden på prosjektet sett opp mot verdistigningen på boligen. Dersom økonomien i prosjektet er avgjørende, eller man vurderer kjellerprosjektet opp mot alternativer som tilbygg, påbygg eller ombygging, er første steg å kvalitetssikre budsjettet. Dessverre kan det være vanskelig å få et nøyaktig prisestimat eller fastpristilbud på selve utgravingen av kjelleren på grunn av usikkerheten knyttet til grunnforhold og bærende konstruksjoner. En godt kvalifisert entreprenør vil likevel som oftest kunne gi en indikasjon, spesielt dersom underlaget er gjennomarbeidet og eventuell prosjektering er gjennomført. Byggstart kan også bistå med prisestimater, basert på prisene i vår prisdatabase. Vår erfaring er at kvadratmeterprisene i og rundt de fleste de større norske byer har steget til et nivå der kjellerprosjekter med stor sannsynlig vil være lønnsomme, mens komplekse kjellerprosjekter som i områder med lave boligpriser typisk ikke vil være lønnsomme. Ta gjerne kontakt med oss for å få gode råd vedrørende ditt prosjekt, eller dersom du ønsker å bli satt i kontakt med entreprenører som har erfaring med utgraving av kjellere og er godt kvalifisert for jobben.

Finn de rette fagfolkene

Gå til Byggstart for å finne de rette fagfolkene for ditt prosjekt.