Ønsker du pristilbud på prosjektet, kan du klikke deg videre rett nedenfor, så setter vi deg i kontakt med kvalitetssikrede fagfolk, matchet til ditt prosjekt. Det tar kun ett minutt å komme i gang, og det er helt uforpliktende. Les mer om tjenesten her.

Hva er verneverdige hus?

Et verneverdig hus er et hus som har vært gjenstand for en kulturhistorisk vurdering, som har resultert i at kommunen anser huset som verneverdig, eller bevaringsverdig som det også kalles. 

Når man tar et steg inn i verden til verneverdig bebyggelse, er det en god del å sette seg inn i. Hva betyr det at et bygg er fredet, og hva er forskjellen på vernet, verneverdig og fredet? Hva er SEFRAK og hvor kan man søke støtte? I denne artikkelen har vi etterstrebet å dekke flest mulig av de vanligste spørsmålene, og å gjøre tematikken noe mer oversiktlig og forståelig. 

Selv om et hus er verneverdig, betyr ikke det nødvendigvis at det er vernet eller fredet.  Et verneverdig hus har som sagt gjennomgått en vurdering av kommunen, men dette medfører ikke automatisk et formelt vern - det er kun en vurdering i første omgang. Skal du søke støtte til restaurering, kommer imidlertid denne vurderingen godt med. 

Er huset derimot fredet, er det underlagt et strengt, formelt vern. Fredet-statusen er det strengeste vernet vi har for kulturminner i Norge. Har du en fredet bolig, vil alt utenom vanlig vedlikehold være søknadspliktig. Bygninger og anlegg kan enten være fredet automatisk, for eksempel dersom det er bygget før 1537, eller kan være utvalgt som fredet enkeltvis. 

Har du en bolig som er vernet, er det ofte spesifikke bestemmelser rundt hva du kan og ikke kan gjøre. Vernede bygg og anlegg er som oftest vernet etter plan- og bygningsloven. Dette er kulturminner som er sikret gjennom hensynssoner og tilsvarende i kommune- og reguleringsplan. De samme planene vil sette føringer for hva slags endringer kan tillates. Hovedregelen er å ivareta de opprinnelige og historiske kvalitetene til boligen, især de utvendige, for eksempel kledning, vinduer og dører. Normalt vil ikke regulering omfatte interiør, men det er viktig å sjekke nøye akkurat hvilke bestemmelser gjelder din eiendom.

Er boligen din registrert i SEFRAK, har ikke dette nødvendigvis noen direkte betydning for deg. SEFRAK er et register som inneholder tilnærmet alle bygninger i Norge som ble bygget før 1900, og før 1945 i Finnmark. Listen medfører intet formelt vern, men skal varsle kommunen om at de burde ta en vurdering av byggets verneverdi før eventuelle byggetillatelser gis. Er derimot bygget bygget før 1850, må kommunen vurdere verneverdien før bygge- eller rivesøknad kan innvilges. 

En annen måte kulturminner markeres er gjennom listeføring. Et eksempel på dette er Oslos Gul liste som er en oversikt over registrerte kulturminner. 

Vern av kulturminner reguleres primært av kulturminneloven og plan- og bygningsloven, men også av svalbardmiljøloven, kirkeloven og naturmangfoldloven. 

Hva koster det å pusse opp verneverdige hus?

Det koster i snitt ca. 15.000 kroner per kvadratmeter å restaurere et verneverdig bygg. Restaurere vil si å tilbakeføre bygget, helt eller delvis, til tidligere tilstand. Basert på historiske prosjekter ser Byggstart at prisspennet gjerne ligger på minst 10.000 kroner og opp mot 30.000 kroner per kvadratmeter. Dette inkluderer alt av arbeidskraft, materialer og mva. 

Merk at restaurering av vernede og fredede bygg kan bli både en del rimeligere og dyrere enn vanlig oppussing. På den ene siden fører fredningen til at mulighetsrommet er strengt begrenset - muligheten og behovet for tekniske arbeider i forbindelse med moderne funksjoner og komfort vil være minimalt, noe som reduserer prisen. På den andre siden kan behovet for særegen kompetanse og dårlig tilstand øke prisen vesentlig. Akkurat hvor dyrt det blir vil med andre ord avhenge veldig av utgangspunktet og hva slags arbeid som kan, og skal, utføres. 

Oppussing eller restaurering av vernede og fredede bygninger blir som oftest en god del dyrere enn oppussing av vanlige bygg. Dersom du har et verneverdig hus som ikke er formelt vernet, men som du likevel vil ivareta så godt du kan, vil også dette koste en del mer. Det oppstår nemlig en del prisfaktorer når man må ta hensyn til boligens alder og de kulturhistoriske kvaliteten. 

Det er tre prisfaktorer som er særlig fordyrende:

1. Materialbruk - Ved restaurering av vernede bygg, er det ofte krav om at man i størst mulig grad bruker opprinnelige materialer. Materialene som ble brukt før var gjerne av noe høyere kvalitet enn de vi bruker i dag, og kan da naturlig nok være dyrere. Man var mer kresne ved valg av trevirke, og brukte i større grad kun kjerneved. Dette vil væer noe dyrere, men på den positive siden har kjerneved bedre holdbarhet. I noen tilfeller kan det også være behov for materialer som er utfordrende å få tak i.
2. Byggeteknikker - I tillegg til krav om opprinnelige materialer, er det gjerne også krav om at utførelsen er lik slik den var da bygget ble reist. Dette krever som sådan håndverkere som mestrer eldre byggeteknikker og nødvendig utstyr. Det er ikke nødvendigvis så mange håndverkere som har den kompetansen du trenger, så du burde forvente at de vil prise seg dyrere enn en vanlig håndverker. 
3. Tidsbruk - Behov for byggesøknad, spesiell materialbruk og byggeteknikker vil kombinert sett føre til at planlegging og utførelse vil ta betydelig mer tid enn vanlig. 

Utover disse prisfaktorene gjelder prisfaktorer som gjelder for ethvert annet bygg- og renoveringsprosjekt. Det vil si størrelse på huset, behov for fagkompetanse og tekniske arbeider, standard på bolig, omgivelser og, igjen, tidsbruk.

Valg av håndverker er et viktig prispunkt. Når du arbeider med en vernet bolig, er kvalitet og ekspertise særlig viktige. Men selv om du burde forvente en noe høyere pris enn gjennomsnittet, er det viktig å sikre seg en mest mulig konkurransedyktig pris. Finn flere håndverkere som har kompetansen du trenger, og be om tilbud fra minst tre. Da kan du sammenligne tilbud for å sikre deg best mulig pris. Sender du inn prosjektet ditt til Byggstart, vil du få tilbud fra tre kvalitetssikrede håndverkere med riktig kompetanse. 

Husk også på at det finnes en rekke støtteordninger for de som skal ivareta kulturminner for felleskapet. Det er mulig å få støtte fra både staten og private organisasjoner. Generelt sett skal støtte fra staten redusere merkostnadene som oppstår når man må ta hensyn til antikvariske kvaliteter. Dette gjelder også ved vedlikeholdsutgifter.

Lover og regler

Vern av kulturminneloven reguleres primært av kulturminneloven og plan- og bygningsloven, men også av svalbardmiljøloven, kirkeloven og naturmangfoldloven. Av disse er kulturminneloven naturlig nok mest sentral for kulturminneforvaltning. Her finner man blant annet bestemmelser rundt hvilke kulturminner er automatisk fredet, grunnlag for dispensasjon og definisjonen av kulturminner og kulturmiljøer. 

Plan- og bygningsloven tilrettelegger for at kommunene kan regulere ivaretakelse av vernede bygninger. Dette gjøres gjennom såkalte hensynssoner i areal- og reguleringsplaner. 

Vernet, fredet eller verneverdig - hva er reglene?

En fredet eller vernet bygning er verneverdig, men ikke alle verneverdige bygninger er fredet eller vernet. Det finnes ulike regler for de ulike betegnelsene, så det er viktig å få avklart hva slags vernestatus bygningen har for å vite hvilke regler er relevante.

En verneverdig bolig har en anerkjent verneverdi, men er ikke nødvendigvis underlagt formelt vern.

En vernet bolig er underlagt formelt vern, som oftest gjennom plan- og bygningsloven. Dette er kulturminner som er sikret gjennom hensynssoner og tilsvarende i kommune- og reguleringsplan. Regler for hva slags arbeid er tillatt og når du må søke dispensasjon finner du i disse planene. 

En fredet bolig er et kulturminne underlagt det strengeste vernet vi har. Fredede kulturminner er enten automatisk fredet eller utvalgt enkeltvis. De er fredet gjennom kulturminneloven eller svalbardmiljøloven. Blant kriterier som utløser automatisk fredning er følgende:

• Fast kulturminne fra før reformasjonen (1537)
• Samisk kulturminne fra år 1917 eller før
• Erklærte stående byggverk med opprinnelse fra 1537-1649
• Faste og løse kulturminner på Svalbard fra 1946

Kulturminner kan ha ulik fredningsstatus. Eksempler på ulike fredningsstatuser er:

• Midlertidig fredet - dersom et kulturminne er truet og man ønsker at det skal vurderes nærmere før det rives. Alle tiltak krever dispensasjon
• Automatisk fredet. Det er strengt forbudt å sette i gang tiltak som kan skade, endre eller skjule kulturminnet
• Vedtaksfredet - fredet gjennom enkeltvedtak etter kulturminneloven eller svalbardmiljøloven. Alle inngrep krever dispensasjon.
• Verdensarv - innskrevet på UNESCOs verdensarvliste. Alle inngrep krever dispensasjon.

Det finnes flere statuser utover disse - se den fullstendige listen på Riksantikvarens nettside. 

Sende søknad om dispensasjon

Dersom endringer eller arbeider kommer i konflikt med kommunale planer og bestemmelser rundt fredede bygg, vil man måtte søke om dispensasjon. Dette er ikke det samme som en byggesøknad, som man sender inn dersom et tiltak er søknadspliktig. 

Forskjellen er at når man søker om dispensasjon, vet man at tiltaket ikke oppfyller gjeldende krav, eller er i direkte konflikt med dem. Du sender da inn en dispensasjonssøknad for å be om at det blir gjort et unntak i ditt tilfelle. Avhengig av tiltak og hva du gjør for å minske ulemper ved det, kan det være utfordrende å få innvilget dispensasjon. Dispensasjoner fra kulturminneloven gis kun unntaksvis. 

Men hva skjer dersom du bryter reglene, om du bygger eller endrer på et vernet eller fredet bygg uten tillatelse? Er det egentlig så alvorlig?

Dersom du utfører et tiltak som fører til at automatisk fredede kulturminner skades, forandres, skjules eller skjemmes, kan du i beste fall få rette det frivillig i samarbeid med kulturmyndighetene og i verste fall bli anmeldt til politiet. Sistnevnte fører oftest til bøter, men kan også ende med fengselsstraff.

Statsstøtte og tilskudd

Det finnes mange ulike ordninger å støtte seg på dersom man er økonomisk byrdet av å måtte vedlikehold og istandsette kulturminner. Dette er tross alt et ansvar og en byrde man påtar seg for fellesskapets gode, og det mangler bare at staten skal bidra. I tillegg til statlig støtte, finnes det også flere frivillige organisasjoner som deler ut støtte. Den viktigste og største bidragsyteren er imidlertid Kulturminnefondet. 

Kulturminnefondet

Kulturminnefondet er en statlig tilskuddsordning. Støtten betales ut til blant annet private eiere av verneverdige kulturminner og kulturmiljøer. I snitt dekker støtten ca. 30 prosent av prosjektets totalkostnad. Merk at det er fullt mulig å søke andre tilskuddsordninger samtidig - dette hindrer ikke utbetaling fra Kulturminnefondet. I motsetning til de fleste andre tilskuddsordningene, er det ingen søknadsfrist ved søknad til Kulturminnefondet. Husk bare på at søknaden skal inneholde:

• En beskrive av objektets tilstand og tiltak som skal gjøres, samt hvorfor de er nødvendige
• Beskrivelse av dagens bruk og framtidig 
• Vedlegg som dokumenterer tilstand
• Budsjett med finansieringsplan
• Eventuelle nødvendige godkjenninger for gjennomføring av prosjekt
• Dokumentasjon for andre tilskudd
• Relevant dokumentasjon om objektet 

Statlig støtte

Riksantikvaren: Bor du i en fredet bolig, eller en bolig som har en pågående fredningssak eller er midlertidig fredet, kan du søke støtte fra Riksantikvaren. Du kan få merkostnader som stammer fra antikvarisk utførelse av sikring, vedlikehold eller istandsetting helt eller delvis dekket. Støtten skal som hovedregel ikke dekke mer enn halvparten av totalkostnaden. 

Fylkeskommunen: Det er noen variasjoner mellom de ulike fylkeskommunene og hvordan potensielle støtteordninger fungerer, blant annet hva angår søknadsfrist. Generelt sett får du støtte til istandsetting og vedlikehold av fredete og verneverdige bygninger. I tillegg er det også mulig å få råd og hjelp med hvordan du skal ivareta bygget. 

Enkeltkommuner: Mange kommuner tilbyr hjelp og økonomisk støtte til eiere av fredete og verneverdige bygninger. Sjekk nettsiden til din lokalkommune for å finne ut mer om hva som støttes og eventuelle vilkår og søknadsfrister. 

I tillegg til disse finnes det flere private og frivillige organisasjoner som deler ut støtte til bevaring av verneverdige bygg. Blant dem er Stiftelsen UNI og Norsk Kulturarv.

Gjøre det selv

Som regel når man pusser opp, bygger eller river, er egeninnsats en flott måte å spare penger på. Når det kommer til vernede og fredede bygninger, skal du imidlertid være ytterst forsiktig. Den gyldne regel for egeninnsats er at du alltid må være ærlig med deg selv, og helst litt kritisk. Om vi bruker denne regelen når det kommer til egeninnsats i forbindelse med vernede bygg, vil de fleste av oss måtte ærlig innrømme at vi kan veldig lite om historiske byggematerialer og teknikker, og hvordan ivareta kulturminner. 

Det betyr ikke at du ikke kan gjøre noe i det hele tatt. Men det betyr at du bør for all del forhøre deg med en relevant fagpersonen eller kommunen om hva du trygt kan gjøre selv, før du setter i gang med arbeid. 

Husk samtidig på at det er enkelte arbeider du rett og slett ikke har lov til å gjøre selv - for eksempel de meste av elektriske arbeider. 

Husk også på å velge en håndverker som har solid erfaring med de byggeteknikkene og materialene som kreves i ditt tilfelle. Se etter referanser fra tilsvarende prosjekter. For å ivareta kulturverdien og bygget er det viktig at arbeidet utføres riktig. 

Noen generelle retningslinjer

Når du eller håndverker vedlikeholder eller restaurerer et vernet bygg, er det viktig å ha i bakhodet at byggets historiske kvaliteter og materialer skal ivaretas i størst mulig grad. 

Her er noen generelle retningslinjer for å oppnå dette:

• Sett deg godt inn i historien til bygningen og spør gjerne kommunen eller andre kulturmyndigheter om rådgivning for best mulig ivaretakelse
• Etterstreb å vedlikehold bygget best mulig for å redusere behovet for reparasjoner som kan svekke antikvarisk verdi. Vedlikehold er langt bedre enn reparasjon for vernede bygg
• Om noe ikke lenger er mulig å vedlikeholde og må utbedres, er det langt bedre å reparere enn å skifte ut. Dette vil bety at alderen synes i større grad, men når man har en bolig med verneverdi, er dette et pluss. Lær å sette pris på boligens aldringstegn - de viser boligens historie og sjel. 
• Husk at skjulte bygningsdeler er like viktige som de synlige. 
• Skjeve gulv og annet er vanlig i eldre hus. Dersom det ikke er en trussel for bygget bygningsteknisk, lær å sette pris på skavankene. 
• Unngå å endre på noe med mindre det er helt nødvendig. Så langt det er mulig, prøv å kun ikke gjøre endringer som ikke kan reverseres. Unngå å fjerne ting, og forsøk å gjøre det slik at det du legger til, kan fjernes relativt enkelt. 
• Vær nøye på å dokumentere tilstanden på boligen før, under og etter arbeidet.

Viktig å huske

Man skal tenke seg godt om før man påtar seg ansvar for en fredet eller vernet bolig. Som denne artikkelen gjør klart: Å eie en fredet eller vernet bolig medfører et stort ansvar og en potensielt betydelig økonomisk byrde. Det er med andre ord ikke en bolig du burde kjøpe med mindre du er klart motivert for å ivareta norsk kulturarv og setter stor pris på historiske kvaliteter, og kan finne sjarmen i alderskavanker. 

Om vi ser på det rent økonomisk, er ikke kjøp av vernet eller fredet bolig nødvendigvis et lønnsomt valg. Selv med støtte fra staten og andre tilskudd kan utgiftene fra vedlikehold og restaurering bli betydelige. Husk også på at du kan forvente høye strømpriser fra verneverdige boliger ettersom energieffektivisering og bevaring av antikvarisk verdi sjelden går hånd i hånd. 

På den andre siden hender det at verneverdige boliger er ettertraktede kjøpsobjekter i boligmarkedet. Kjøpergruppen har gjerne solid økonomi, og både ønsket og viljen til å investere i et flott, unikt og historisk hjem. Om du restaurerer en verneverdig bolig, er det altså mulig at du kan tjene på å selge den videre etterpå, men dette er langt fra garantert. Det er mange prisfaktorer som kan gjøre restaurering svært dyrt, og det er som sådan risikofylt å forsøke å tjene penger på det ved et vellykket boligsalg.

De fleste som kjøper verneverdige bygg er heldigvis godt motivert til å ta vare på disse kulturminnene, og kjøper slike boliger med et klart ønske om å bo i et historisk og unikt hjem. Det er tross alt mange fordeler ved å bo i et verneverdig hus: 

• De er ofte laget av materialer av høy kvalitet 
• Enkelte har flotte utsmykninger og detaljer du ikke finner andre steder
• Det er miljøvennlig å ivareta boligmassen som vi har, og vedlikeholde den for fremtiden
• Du får en bolig med sjel og lang historie
• Å ta vare på og restaurere eldre bygninger kan være spennende og direkte gøy for mange. Boligen blir på en måte til den nye hobbyen

Dersom du kjøper en verneverdig bolig, eksisterer det som sagt ikke nødvendigvis noe formelt vern - dette gjelder direkte vernede og fredede boliger. Men om du har et verneverdig hus, et hus som kommunen har vurdert at har kvaliteter som gjør det verdt å bevare, er det lurt å forsøke å ivareta historiske kvaliteter, selv om du ikke er pålagt å gjøre det. Du kan få både økonomisk støtte og rådgivning fra kommunen og andre instanser. Om du ivaretar historiske kvaliteter og etterstreber å bruke opprinnelige materialer og teknikker, kan boligen din en dag bli fredet på grunn av dens kulturhistoriske verdi.