Ønsker du pristilbud på prosjektet, kan du klikke deg videre rett nedenfor, så setter vi deg i kontakt med kvalitetssikrede fagfolk, matchet til ditt prosjekt. Det tar kun ett minutt å komme i gang, og det er helt uforpliktende. Les mer om tjenesten her.

Hva er SEFRAK?

Sefrak er et historisk register som inneholder alle bygninger i Norge bygget før år 1900, og før 1945 i Finnmark. Navnet er en forkortelse for SEkretariatet For Registrering Av faste Kulturminner, som var navnet på prosjektet da bygninger ble kartlagt mellom 1975 og 1995. I dag inneholder registeret omtrent 500.000 bygninger. Ruiner og en del andre kulturminner er ikke dekket av registeret. 

Tilnærmet alle bygninger bygget før 1900, og 1945 i Finnmarks tilfelle, er kartfestet, oppmålt og fotografert. Hensikten med registeret var å kartlegge eldre boliger slik at man har en oversikt som blant annet kan benyttes som kildemateriale for kulturminneforvaltning og lokalhistorie. 

Det at et bygg er registrert i SEFRAK betyr ikke nødvendigvis at bygget er verneverdig. På samme vis kan et bygg være verneverdig uten å være registrert i SEFRAK. Det er ingen formelle restriksjoner som gjelder eiere av registrerte bygninger. Det vil si at dersom du bor i en bolig som er SEFRAK-registrert, vil ikke dette nødvendigvis bety at det har noe betydning for deg og eventuelle byggeprosjekter du vil igangsette. 

At en bygning er registrert i SEFRAK er ment fungere som et varsel for kommunen om at verneverdien på bygningen burde vurderes før eventuell tillatelse til endring, flytting eller riving blir gitt. Dersom bygningen er eldre enn 1850, er det derimot lovfestet at kommunen må vurdere verneverdien på bygget før riving eller vesentlig endring innvilges. 

Når er en bolig vernet?

Vi kommer til å se nærmere på ulike begreper og definisjoner senere i artikkelen, men her finner du en rask oppsummering.

En verneverdig bygning, også kalt bevaringsverdig, blir verneverdig etter en kulturhistorisk vurdering hvor det blir vurdert å være verneverdig. Verneverdi vurderes ut ifra kriterier som alder, autensitet og sjeldenhet. Dersom boligen kun er vurdert som verneverdig, men ikke er formelt vernet eller fredet, har det liten betydning rent praktisk. 

Dersom du boligen derimot er fredet eller vernet, vil dette kunne ha stor betydning for hvilke arbeider du kan utføre. Er boligen vernet, gjelder dette ofte primært byggets eksteriør. Er det derimot fredet, er ofte interiøret omfattet av restriksjonene. Er boligen fredet, er du pliktig i å vedlikeholde bygget. Hovedregelen er å ivareta boligens opprinnelige bygningsdeler, som kledning, vindu, dører, overflatebehandling og detaljer, best mulig. 

Et bygg som er fredet, har blitt tildelt det strengeste vernet vi har i Norge. Fredede bygg er fredet gjennom kulturminneloven. Her må du søke om alle arbeider som ikke er vanlig vedlikehold. Bygninger som oppfyller følgende kriterier er automatisk vernet:

• Faste kulturminner fra før reformasjonen 1537
• Samiske kulturminner fra 1917 og eldre
• Erklærte stående byggverk med opprinnelse fra perioden 1537-1649
• Faste og løse kulturminner på Svalbard fra før 1946

I tillegg til dette er også flere kulturminner fredet gjennom vedtak enkeltvis. 

Vernede bygg er vernet gjennom plan- og bygningsloven. Dette gjøres gjennom hensynssoner i kommunale planer. Disse planene spesifiserer også krav og restriksjoner som gjelder bygget. 

For å finne ut om boligen du har, eller vurderer å kjøpe, har vernestatus kan du se på Kulturminnesøk. Enkelte kommuner har også kartløsninger hvor du kan se vernestatus. Det er også alltid mulig å kontakte kommunen for å få vernestatus avklart.

Hva har SEFRAK å si for oppusingskostnader?

Det korte svaret er: Potensielt ingenting. Det at bygget ditt er registrert i SEFRAK har ingen direkte betydning. Men en god del bygninger registrert i SEFRAK er også verneverdige, eller til og med fredet. Dette vil unektelig kunne ha mye å si for oppussingskostnader, for ikke å nevne vedlikeholdsutgifter. 

En viktig kostnadsdriver her er søknadsplikten. Ved søknadsplikt må tiltak kartlegges og dokumenteres, og man må vente på svar - og tid er tross alt penger. 

Utover dette stilles det gjerne krav om at vedlikehold og renovering som utføres på vernet og fredet bebyggelse utføres med autentiske materialer og teknikker. Så langt som mulig skal opprinnelige materialer brukes, med opprinnelige teknikker. Dette øker sannsynligvis materialkostnader ved et renoveringsprosjekt. Tidligere ble det ofte brukt materialer av høyere kvalitet enn de som blir brukt i dag. Bruk av kun kjerneved var vanligere før enn i dag, for eksempel. Ulempen med det er naturlig nok at de blir dyrere, men på den positive siden vil de også holde seg bedre og vare lengre. De vil også kunne øke verdien på boligen, så vel som se ekstra flotte ut.

I tillegg til krav til materialer blir det også behov for spesiell kompetanse - du vil trenge en håndverker som både mestrer de opprinnelige materialene og byggteknikkene. De bør ha god kompetanse innen restaurering og arbeid på eldre bygg, så vel som god kjennskap til byggeteknikkene og materialer som ble brukt på bygningstiden. Slike håndverkere vil sannsynligvis prise seg noe dyrere enn den gjengse håndverkeren. Du burde også forvente at arbeidet vil ta lengre tid, på grunn av behovet for spesiell utførelse og spesielle materialer. Tid er som sagt penger, så det vil være en viktig kostnadsdriver.

Oppsummert vil følgende føre til prisøkninger ved bygg- og oppussingstiltak:

• Søknadsprosess
• Potensielt behov for spesielle materialer
• Potensielt behov for spesielt utstyr
• Behov for spesiell byggkompetanse
• Tid 

Hva koster det å renovere og restaurere vernede hus?

Det koster i snitt ca. 15.000 kroner per kvadratmeter å restaurere et vernet bygg. Restaurering vil si å tilbakeføre et bygg til tidligere tilstand, helt eller delvis. Avhengig av faktorer som standard på bolig, størrelse, behov for spesialkompetanse og materialkostnader kan restaurering koste fra ca. 10.000 kroner og opp mot 30.000 kroner per kvadratmeter, alt inkludert. Restaurering av vernede og fredede bygg kan ofte bli både en del rimeligere og dyrere enn vanlig oppussing. På den ene siden er behovet for tekniske arbeider og mulighetsrommet for moderne funksjoner minimalt, noe som reduserer prisen vesentlig. På den andre siden kan behovet for særegen kompetanse og dårlig tilstand øke prisen i stor grad.

Å renovere et gammelt hus, som ikke er vernet eller fredet, koster ofte omtrent 8.000 til 25.000 kroner per kvadratmeter. Dette er basert på priser fra historiske prosjekter som Byggstart har gjennomført, og gjelder totalrenovering, ikke overflateoppussing. Forskjellen her er at overflateoppussing kun forholder seg til enkelt overflatearbeid, som maling og legge flis-på-flis, mens totalrenovering medfører riving av eksisterende bygningsdeler for så å bygge nytt. 

Eldre hus har som regel omfattende behov for utbedring og oppgradering ved totalrenovering, og vil generelt sett være en del dyrere enn å renovere en nyere bolig. 8.000 til 25.000 er sant nok et stort prisspenn, men dette er fordi det er store forskjeller på eldre boliger. Standarden på boligen har naturligvis mye å si for renovering tilstander - det er tross alt stor forskjell på hvor godt vedlikeholdt ulike bygg er. Et eldre hus i god stand vil være langt enklere, for ikke å nevne rimeligere, å renovere enn et eldre hus med råte, taklekkasje og andre skader. 

8.000 til 25.000 kroner per kvadratmeteren gjelder som sagt eldre boliger generelt - det vil si boliger bygget før ca. 1970. Det gjelder ikke direkte vernede eller fredede bygninger, som vil kunne koste mer å renovere. 

Uansett hva slags bolig man skal renovere, er følgende konsekvent viktige prisfaktorer:

• Standard
• Størrelse
• Materialvalg
• Husets særpreg
• Omgivelser - er huset bygget på en tomt med utfordrende adkomst og forhold?
• Behov for fagkompetanse (tømrer, rørlegger, elektriker, etc.)
• Tidsbruk

Disse gjelder like fullt for renovering og restaurering av vernede og fredede boliger.

Et annet viktig prispunkt er valg av håndverker. Du vil både å ha en konkurransedyktig pris og en seriøs og erfaren håndverker. Derfor er det viktig å få flere tilbud fra håndverkere når du skal i gang med arbeid, for å få et realistisk bilde av prisnivået i markedet, og for å sikre en konkurransedyktig pris. 

Ettersom eiere av verneverdige og fredede bygninger påtar seg et ansvar for felleskapet ved å ivareta kulturminner, får de også støtte fra felleskapet. Dette vil lempe på den økonomiske byrden, både ved vedlikeholdsarbeid og restaurering. Les mer om det i avsnittet om statlig støtte.

Sentrale begreper

Om du nylig har kjøpt, eller planlegger å kjøpe, en bolig som du tror kan være vernet, oppstår plutselig en ny verden å fordype seg i, med mange nye begreper. Under finner du en oversikt over noen av de mest vanlige begrepene og hva de betyr.

Sefrak: Sefrak (SEkretariatet For Registrering Av faste Kulturminner) er et landsdekkende register som inneholder tilnærmet alle bygninger i Norge bygget før 1900, og før 1945 i Finnmark. At en bygning er registrert i SEFRAK betyr ikke at den er fredet eller vernet, og det medfører ingen automatiske restriksjoner.

Verneverdig: Et bygg blir ansett som verneverdig etter at kommunen har utført en kulturhistorisk vurdering, og kommet frem til at den burde vernes. Når et bygg er verneverdig, betyr ikke dette nødvendigvis at bygget har et formelt vern etter kulturminneloven eller plan- og bygningsloven. Det betyr derimot en fordel ved søknader til Kulturminnefondet. En nyttig huskeregel er: Alt som er fredet og vernet er verneverdig, men ikke alt som er verneverdig er vernet eller fredet. 

Bevaringsverdig: Det samme som verneverdig

Vernet: Dersom en bolig er gitt status som vernet, er det formelt vernet, i motsetning til verneverdige bygg, og dette medfører restriksjoner. De fleste vernede bygninger er vernet etter Plan- og bygningsloven, og plasseres i henssynsoner for bevaring i kommuneplaner. Eventuelle inngrep eller endringer må følge reguleringer for området.

Fredet: Fredet er det strengeste vernet vi har. Er boligen fredet, må alle arbeider, innvendige så vel som utvendige, søkes om. Alle arbeider utenom vanlig vedlikehold er underlagt søknadsplikt. Noen bygninger er automatisk fredet, for eksempel bygg fra før 1537, og andre er direkte fredet på grunn av særlig kulturhistorisk viktighet.

Hensynssoner: Hensynssoner er områder i kommunen som tilegnes spesielt vern. Hensynssoner som angir bygninger eller kulturmiljøer som er vernet, er vernet gjennom plan- og bygningsloven. 

Riksantikvaren: Riksantikvaren, Direktoratet for kulturminneforvaltning, er en statlig etat med ansvar for å ivareta og beskytte kulturminner- og miljøer. Riksantikvaren er den rådgivende og utøvende faginstansen for forvaltning av kulturminner.

Kulturminne: Kulturminner defineres av kulturminneloven som “alle spor etter menneskelig virksomhet i vårt fysiske miljø, herunder lokaliteter det knytter seg historiske hendelser, tro eller tradisjon til.” SNLs definisjon er noe mer avgrensende og tydelig, og definerer det “som konkrete, som regel synbare, spor etter eldre tiders liv og virke”. Kulturminner av kulturhistorisk eller arkitektonisk verdi skal vernes

Kulturminneloven: Lovens formål er å regulere ivaretakelsen av kulturminner og kulturmiljøer da “deres egenart og variasjon skal vernes både som del av vår kulturarv og identitet og som ledd i en helhetlig miljø- og ressursforvaltning”. Den inneholder blant annet bestemmelser rundt hvilke bygninger som blir automatisk fredet. Hjemmel for verning og fredning av bygg finner man også i kulturminneloven så vel som plan- og bygningsloven. De mest verneverdige objektene fredes etter kulturminneloven - dette er kulturminner- og miljøer av nasjonal verdi. Kulturminner- og miljøer av regional og lokal verdi fredes i større grad etter plan- og bygningsloven. 

Gul liste: Gul Liste er Byantikvaren i Oslos liste over registrerte kulturminner. I  tillegg til at bygninger kan vernes og fredes etter både kulturminneloven og plan- og bygningsloven, er listeføring en annen måte å markere verneverdige bygg. Den er ikke fullstendig og oppdateres kontinuerlig. Dersom du har en bolig som er oppført på Gul Liste, betyr det at Byantikvaren skal uttale seg i alle byggesaker som angår eiendommen.

Restaurering: Restaurering, som er lett å forveksle med rehabilitering og renovering, betyr helt spesifikt å tilbakeføre et bygg helt eller delvis til tidligere standard. Renovering er et oppussingsbegrep og rehabilitering betyr å sette boligen i stand for nåtidens bruk eller utføre reparasjoner. 

Søknadsplikt: Søknadsplikt betyr at du må sende en byggesøknad til kommunen før du igangsetter et gitt tiltak. Det er mange tiltak i hjemmet som er søknadspliktig for alle, for eksempel inngrep i bærende konstruksjon. Dersom du bor i et fredet bygg, blir alle tiltak utenom vedlikehold søknadspliktig.

Dispensasjonssøknad: En dispensasjonssøknad benyttes når du vet at tiltaket du vil utføre kommer i konflikt med gjeldende lover og regler, og du vil be om at det blir gjort unntak for ditt tiltak. Avhengig av tiltak og hva du gjør å minske ulemper ved det, kan det være utfordrende å få innvilget dispensasjon. Skal du gjøre inngrep på et fredet bygg, vil det være behov for en dispensasjonssøknad.

Støtteordninger og tilskudd

Det finnes en rekke ulike støtteordninger å benytte seg av dersom man har et verneverdig hus - nasjonale, regionale og kommunale. Det finnes for eksempel egne støtteordninger for eiere av middelalderbygninger, samiske kulturminner og kulturminner på World Heritage List, for å nevne noen få. Disse støtteordningene driftes av blant annet Riksantikvaren og fylkeskommunen. Stedet hvor du kan høste inn mest støtte er Kulturminnefondet.

Kulturminnefondet

Fondet er en statlig tilskuddsordning for private eiere av verneverdige kulturminner- og miljøer, samt frivillige organisasjoner som eier eller drifter kulturminner. Kulturminnefondet gir blant annet støtte til faste kulturminner, som for eksempel hus, anlegg, hager, parker og faste kulturminner i kulturlandskap. 

Det er ingen søknadsfrist ved søknad til Kulturminnefondet. Søknaden skal inneholde:

• En beskrive av objektets tilstand og tiltak som skal gjøres, samt hvorfor de er nødvendige
• Beskrivelse av dagens bruk og framtidig 
• Vedlegg som dokumenterer tilstand
• Budsjett med finansieringsplan
• Eventuelle nødvendige godkjenninger for gjennomføring av prosjekt
• Dokumentasjon for andre tilskudd
• Relevant dokumentasjon om objektet 

I snitt pleier tilskuddet man mottar å dekke ca. 30 % av prosjektets totalkostnad. Husk at det er mulig å få støtte fra andre ordninger - dette er ikke et hinder for å få støtte fra Kulturminnefondet. 

Støtte fra Riksantikvaren, fylkeskommunene eller kommunen

Riksantikvaren: Riksantikvaren gir støtte til eiere av private eiere av fredede kulturminner. Eier du en bolig bygget før 1537, er for eksempel denne automatisk fredet og kvalifiserer for støtte. Du kan få hel eller delvis støtte til vedlikehold, og kan også søke om støtte til istandsetting, restaurering, sikring og formidlingstiltak. “Tilskuddet skal dekke merkostnader, helt eller delvis, som følge av krav til antikvarisk utførelse ved sikring, istandsetting, vedlikehold og skjøtsel”, som det står på Riksantikvarens nettside. 

Det er også mulig å søke ved eierskap av kulturminne med pågående fredningssak eller et kulturminne som er midlertidig fredet. 

Ved fordeling av støtte vektlegges spesielt tyngende vedlikeholdsoppgaver for eier samt bygninger hvor “særlig store kulturmiljøverdier står i fare for å gå tapt”. Støtten skal som hovedregel ikke overstige 50 % av totalkostnaden. 

Fylkeskommunen: Det er noen mindre variasjoner mellom de ulike fylkeskommunene, blant annet hva angår søknadsfrist. Du kan søke om midler til vedlikehold, istandsetting og restaurering. Tilskuddet er som oftest tiltenkt å dekke merutgifter som oppstår ved krav om antikvarisk utførelse og materialbruk. Sjekk nettsiden til din fylkeskommune for å lære mer om hva slags støtte som tilbys, vilkår og søknadsfrister. 

Kommuner: En rekke kommuner tilbyr støtte og rådgiving i forbindelse med vedlikehold og restaurering av fredede eller verneverdige bygg. I Oslo kommune er det for eksempel mulig å søke Byantikvaren om støtte til bygg i områder regulert til hensynssone, verneverdige bygg og registrerte verneverdige bygg. Sjekk din kommunes nettside for mer informasjon, og ta gjerne kontakt med din lokale Byantikvar ved tvil eller spørsmål. 

Det finnes flere støtteordninger utover de nevnt her - det finnes som sagt egne ordninger for mer bestemt objekter, som samiske kulturminner, eller ved spesifikke tiltak, for eksempel brannvern. Det finnes også flere private stiftelser som deler ut støtte, for eksempel Stiftelse UNI og Norsk Kulturarv “Ta et tak”-aksjonen. Byggogbevar.no har en god oversikt.

Slik går du frem 

Har du et verneverdig eller fredet hjem, eller vurderer å kjøpe en bolig som kan være vernet? Slik går du frem, både for å finne ut vernestatus på bolig og for å få støtte og renovere riktig. 

Finn ut om boligen er vernet

Første steg er naturlig nok å finne ut om boligen er vernet, og i så fall hvilken vernestatus den har. Er den kun registrert i SEFRAK eller er den fredet? Når du kjøper boligen, er dette informasjon som skal inkluderes med øvrig boligdokumentasjon. Men om du trenger å finne ut selv hva gjelder en bolig, er det to enkle steder du kan sjekke.

Kulturminnesøk.no

Her kan du både søke opp potensielle kulturminner og du kan se på kart hvor kulturminner ligger. Du finner også mer informasjon om kulturminnet og vernestatus. 

Kommunekart.no

På kommunkart.no kan du velge kommunen og deretter huke av for ulike kulturminnekategorier, for eksempel bygninger registrert SEFRAK, for å se alle bygningene det gjelder i den gitte kommunen. I tillegg til kommunekart.no har også en rekke kommuner egne kartløsninger hvor man kan søke opp og sjekke vernestatus på boliger i kommunen.

Dersom du ikke finner boligen du vil sjekke i en av disse, kan du spørre kommunen direkte - ta kontakt med byggesaksavdelingen

Søk om tiltak

Bor du i et fredet hus, må du søke om alle tiltak utenom vanlig vedlikehold. Dersom du ønsker å utføre arbeider utover dette, er du nødt til å sende inn en søknad om dispensasjon fra fredningsvedtaket. Merk at det er strenge krav for å få innvilget dispensasjon, og det gis kun unntaksvis dersom tiltaket ikke medfører vesentlige inngrep i kulturminnet. 

Har du en bolig som er registrert i SEFRAK, betyr som sagt ikke dette at det foreligger noen bestemte restriksjoner eller søknadsplikt. Dersom bygget er fra før 1850, vil det imidlertid være et krav at kommunen foretar en vurdering av verneverdien til bygget før eventuelle bygge- og rivetillatelser kan gis. 

Søk støtte

Prosessen for å søke og motta støtte kan variere ut ifra hvor du søker støtte. Gjør deg godt kjent med krav til søknad, søknadsfrister og hvordan utbetaling utføres. Merk at utilstrekkelig informasjon eller dokumentasjon kan være nok til at du får avslag flere steder.

Om du søker støtte fra Kulturminnefondet, gjør du dette i forkant av arbeidet - pass på å ha tilstrekkelig informasjon og dokumentasjon inkludert i søknaden. Du får så vite om, og hvor mye du får i støtte, og får også en frist for når arbeidet skal være ferdig. Det er mulig å søke om omdisponering dersom det oppstår endringer underveis. Tilskuddet utbetales primært etter arbeid er ferdigstilt og dokumentasjon er sendt inn. Du kan be delutbetaling ved at du sender inn rapporter og dokumentasjon på arbeid som er utført, og får delutbetaling for dette. Du kan be om delutbetaling flere ganger. 

Tilskuddet gis med prosentandel av av kostnadene - noe som betyr at dersom det blir rimeligere enn antatt, justeres støtten ut ifra prosenten, og blir det dyrere, må eier dekke merkostnaden. Ved store endringer kan man søke om omgjøring av tilskudd. 

Hvordan finne håndverkere som kan renovere gamle og verneverdige hus

Gitt kravene som stilles til bruk av opprinnelige materialer og byggeteknikker, for å ivareta antikvariske kvaliteter, er det viktig at du finner erfarne og flinke håndverkere. Gjør deg godt kjent med arbeidet som må gjøres, materialene som trengs og byggets opprinnelige tilstand før du kontakter entreprenører. Dette er både informasjon entreprenøren vil trenge for å prise prosjektet, men det vil også hjelpe deg med å finne en entreprenør har erfaring med de gitte materialene og teknikkene. 

Byggstart kan hjelpe deg med å finne seriøse og kvalitetssikrede entreprenører med relevant erfaring og kompetanse. Ta kontakt og få tre uforpliktende tilbud. 

Viktig å huske på

Husk å være ekstra forsiktig med egeninnsats når du skal renovere eller restaurere verneverdige eller fredede bygninger. Egeninnsats er alltid en fristende måte å redusere totalkostnaden. Generelt sett er det viktig med god selvinnsikt når man vurderer egeninnsatsnivå i et oppussingsprosjekt - det er viktig at du vet hva du mestrer og hva du ikke burde deg prøve deg på, i alle fall ikke alene. I tillegg må man huske på at det ikke er alt man har lov til å gjøre selv - man skal for eksempel holde seg langt unna det meste av elektriske arbeider. Renovering og restaurering preges ofte av at det er behov for et bredt spekter av fagkompetanse.

Reglene for vernede hus, for ikke å nevne fredede hus, er veldig strenge. Når kravet er å bruke håndverkere med spesialkompetanse innen de materialene og teknikkene som ble brukt ved bygningsår, vil det i stor grad bety at lekmannen burde holde fingrene av fatet. Det er ikke nødvendigvis slik at du ikke kan gjøre noe. Utgangspunktet må være at du overlater arbeidet til fagpersoner, med mindre de eller kommunen sier det er trygt at du gjør det selv. 

Husk også på at selv om det finnes mange dyktige og seriøse håndverkere, er det ikke alle som har kompetansen som trengs for å arbeide med eldre og fredete boliger. Du burde derfor se etter håndverkere som er spesialister på eldre bygninger og historiske byggeteknikker.

For å ta noen eksempler på feil vanlige håndverkere kan gjøre: Mange fagfolk vil anbefale å bytte ut vinduer og dører dersom det er mye trekk, men dette er noe som negativt vil påvirke byggets utseende med mindre samme størrelse, fasong og materialer benyttes. For et verneverdig hus ville mange spesialister heller anbefalt å reparere det man har og isolere andre deler av huset for å forhindre varmetap.

Hvis du velger å restaurere et gammelt hus selv uten å ha nødvendig kompetanse, eller du velger å engasjere fagfolk som ikke er spesialister på eldre bygg, kan verdier som ofte er uerstattelige fort gå tapt. I tillegg kan du havne i trøbbel med staten for brudd på kulturminneloven. Det vil potensielt kunne føre til bot, og i verste fall en politianmeldelse.