Ønsker du pristilbud på prosjektet, kan du klikke deg videre rett nedenfor, så setter vi deg i kontakt med kvalitetssikrede fagfolk, matchet til ditt prosjekt. Det tar kun ett minutt å komme i gang, og det er helt uforpliktende. Les mer om tjenesten her.

Hva er byggetillatelse?

For å kunne oppføre en bygning på eiendommen eller gjøre diverse endringer på eksisterende bygning, må du normalt søke om, og få, byggetillatelse fra kommunen før du setter i gang. Du kan søke om byggetillatelse hos Plan- og Bygningsetaten i kommunen som eiendommen din ligger i. Som hovedregel må du alltid ha byggetillatelse for å oppføre nybygg eller gjennomføre endringer som medfører økning av areal, endringer som innebærer skifte av vindu, bygging av veranda eller platting omkring bygget eller hvis du skal gjøre endringer i terrenget på eiendommen. Som regel trenger du ikke å søke om byggetillatelse hvis du bare skal gjøre innvendige endringer som ikke påvirker selve bygget.

Som eier av eiendommen må du skrive under på søknaden til Plan- og Bygningsetaten, og i de aller fleste tilfeller må den også underskrives av en fagperson som står oppført som ansvarlig søker. Ofte er det en arkitekt eller en fagperson innen det aktuelle fagfeltet som er ansvarlig søker. Ansvarlig søker har ansvar for at byggeprosjektet gjennomføres i henhold til gjeldende regler i lov og forskrift. Søknaden må inneholde en detaljert beskrivelse av jobben som skal gjøres, inkludert tegninger, og det skal fremgå av søknaden hvem som har ansvaret for å gjennomføre prosjektet. Egne regler kan gjelde for mindre bygg som ikke skal brukes til beboelse. Da er det normalt ikke noe krav om byggetillatelse, men det nye bygget må likevel ikke være i strid med reguleringsplanene. På mange tomter er det eksempelvis begrensninger på arealutnyttelse.

Det er Plan- og bygningslovens kapittel 20 som regulerer reglene om å søke byggetillatelse. Hvis du er usikker på om du må søke byggetillatelse eller ikke, bør du sjekke disse reglene nøye og eventuelt ta en telefon til kommunen for høre om prosjektet du planlegger er søknadspliktig. Hvis du setter i gang arbeidet uten å søke, risikerer du å bryte loven eller det kan være du engasjerer håndverkere før du egentlig vet om du i det hele tatt har mulighet til å gjennomføre byggeprosjektet. Før du sender inn søknad må du huske å sende et nabovarsel til naboene dine. Naboene dine har mulighet til å protestere på byggeprosjektet og eventuelle innsigelser fra naboer må legges ved søknaden, uavhengig av hva du måtte mene om protestene. Du kan imidlertid også legge ved dine egne kommentarer til eventuelle protester.

Kostnader og gebyrer

Når du skal i gang med byggeprosjekt, er det alltid lurt å sette opp et budsjett slik at du får oversikt over alle utgiftene. Normalt må du betale for arbeidskraft og materialer, men det er også en del utgifter knyttet til det å søke om byggetillatelse fra kommunen. Kommunen tar gebyr for å behandle søknaden og størrelsen på gebyret vil variere fra kommune til kommune. Normalt vil gebyr kommet på et sted mellom 2.000 og 30.000 kroner, avhengig av hvilket tiltak som skal gjennomføres. Her finner du eksempelvis en fullstendig oversikt over gebyrene hos Grimstad kommune og her er en oversikt over gebyrer i Oslo kommune. Disse prisene kan være veiledende, men du bør sjekke gebyrene i kommunen der eiendommen din er.

Foruten søknadsgebyr må man i de fleste tilfeller også betale for en arkitekt som kan hjelpe med å utarbeide søknaden og stå som ansvarlig søker. En arkitekt tar vanligvis en timepris på mellom 900 og 1.500 kroner, men prisen på arkitetkttjenestene vil naturlig nok henge sammen med hvilke oppgaver arkitekten skal utfører og omfanget av arbeidet. Skal man ha en arkitekt til å tegne et helt hus, må du regne med å betale minst 100.000 - 200.000 kroner for disse tjenestene. Hvis huset skal være særlig stort eller ha høy grad av spesialtilpassede løsninger som ikke er standardiserte, vil det gjøre arkitektens arbeid mer komplisert og tidkrevende, og prisen blir da tilsvarende høyere.

Det er viktig at du tar kostnader knyttet til søknad om byggetillatelse i betraktning når du skal utarbeide et budsjett for byggeprosjektet ditt. De fleste kostnader vil som regel gå til arbeidstimer og materialer, men hvis du ikke har satt av nok penger til søkeprosessen i budsjettet, vil det senere kunne gå utover midler du skulle bruke til arbeidskraft eller materialer, noe som igjen kan føre til unødvendige forsinkelser. Når du setter opp budsjett anbefales det å legge inn et slingringsmonn på ca 10% dedikert til uforutsette utgifter. På den måten kan du effektivt håndtere eventuelle utgifter som dukker opp underveis uten at det får konsekvenser for fremgangen i prosjektet.

Sentrale begreper

Hvis du ikke har søkt om byggetillatelse før, kan det hende du møter på en del nye ord og begreper. Vi skal her se nærmere på noen sentrale begreper knyttet til byggetillatelse.

Sentral godkjenning

Når du skal finne en entreprenør som kan utføre jobben, er det lurt å se etter en bedrift som har sentral godkjenning. Sentral godkjenning er en godkjenningsordning som administreres av Direktoratet for Byggkvalitet. Det er ikke noe krav om å ha sentral godkjenning, men det er likevel et tegn på seriøsitet. Sentral godkjenning innebærer at bedriften har den nødvendige kompetansen og erfaringen til å utføre arbeid av en viss karakter og at bedriften betaler skatter og avgifter. Hvis bedriften du bruker har sentral godkjenning, vet kommunen at de har kompetansen som kreves og dette vil som regel gi kortere saksbehandlingstid for søknaden om byggetillatelse og i noen tilfeller også lavere søknadsgebyr. Du kan lese mer om dette i artikkelen vår om sentral godkjenning.

Ansvarsrettspapirer

I søkeprosessen må alle involverte fagfelt belegges med ansvar. Som vi var inne på tidligere skal for eksempel byggesøknaden håndteres av en ansvarlig søker. Det er den ansvarlige søkeren som skal se til at alle fagområdene er dekket med ansvar og at aktørene på de ulike feltene har tatt på seg dette ansvaret. Det skilles videre på prosjekterende og utførende. De prosjekterende er de som har ansvaret for å planlegge arbeidene innen deres fagområde, mens de utførende er de som faktisk skal utføre arbeidet. Dette kan for eksempel være en graver, tømrer, rørlegger og så videre. De ansvarlig utførende skal se til at arbeidet faktisk blir utført i henhold til reglene.

Ferdigattest

Før du kan ta det nye bygget i bruk, må du få en ferdigattest. Ansvarlig søker vil anmode om en ferdigattest og anmodningen skal inneholde signerte samsvarserklæringer og gjennomføringsplan. Hvis bygget ikke er helt ferdigstilt enda, men det likevel er sikkert å bruke bygget, går det an å sende en anmodning om midlertidig brukstillatelse. Med en midlertidig brukstillatelse kan man bruke bygget i en viss periode frem til ferdigattest foreligger.

Saksbehandlingstid og ulike alternativer

Hvor lang tid det tar å få behandlet en søknad om byggetillatelse, kan variere mellom hvert enkelte tilfelle. Utgangspunktet er 12 ukers behandlingstid, men i enkelte tilfeller kan man kreve en saksbehandlingstid på tre uker. Tre ukers saksbehandlingstid gjelder dersom alle disse kriteriene er oppfylt: 

• Søknaden er komplett
• Naboene har ingen merknader
• Byggeprosjektet samsvarer med plan- og bygningslovgivningen og gjeldende planer
• Prosjektet ikke krever tillatelse fra en annen myndighet. 

I slike tilfeller med tre ukers saksbehandlingsfrist anses tillatelse å ha blitt gitt dersom du ikke får svar på søknaden innen fristen på tre uker. I tilfeller der saksbehandlingstiden er 12 uker, anses ikke tillatelse å ha blitt gitt dersom du ikke får svar innen 12 uker, men kommunen må da tilbakebetale 25% av gebyret for hver uke fristen oversittes. Når du skal utarbeide søknaden og sende nabovarsel, må du huske at naboene må få minst 14 dager på seg til å komme med eventuelle merknader.

Disse tidsfristene gjelder bare saksbehandlingstidene for behandling av søknaden hos kommunen, men mye av tiden som brukes på et byggeprosjekt vil gå til planlegging og utarbeiding av søknad. Hvor lang tid det tar å utarbeide søknad kommer an på byggeprosjektet ditt og hvor komplisert det er. Hvis du skal bygge et arkitekttegnet hus bør du eksempelvis regne med at det går med minst 4-6 måneder til å utarbeide tegninger og søknad, samt å få søknaden behandlet.

I tillegg er det lurt å sette av god tid til å finne rett entreprenør. Det er ikke alltid lett å finne riktige fagfolk for jobben og de fleste vil foretrekke å undersøke markedet litt for å unngå å betale for mye. Ofte vil det være aktuelt å hente inn pristilbud fra flere entreprenører for å kunne sammenligne tilbud. Dette krever at du lager en detaljert beskrivelse av prosjektet, inkludert tegninger, for at entreprenøren skal kunne gi et så presist pristilbud som mulig.

Hva kan jeg gjøre selv?

Som regel er man avhengig av at en annen person stiller som ansvarlig søker. Man kan ikke stille som ansvarlig søker selv med mindre man har visse kvalifikasjoner. 

Kompetansekravene varierer basert på hvilket tiltak som skal gjennomføres og fremgår detaljert i byggesaksforskriften. Her skilles det mellom ulike tiltaksklasser og funksjoner (for eksempel søker, prosjekterende, kontrollerende eller utførende), og det er tiltaksklassene og funksjonene som avgjør krav til utdanningsnivå og erfaring.

Når det er sagt er det likevel en del tiltak du kan gjennomføre som ikke krever byggetillatelse, og for enkelte små jobber kan du søke selv. Du kan eksempelvis søke selv hvis du skal bygge en garasje på mellom 50 og 70 kvadratmeter eller et tilbygg som er mindre enn 50 kvadratmeter. Større jobber krever imidlertid en ansvarlig søker. Nedenfor er noen eksempler på jobber som ikke krever byggetillatelse:

• Bytte tak, forutsatt at det ikke endrer på utseende, bygningen eller påvirker takkonstruksjonens bæreevne.
• Sette opp gjerde eller innhegning mot vei med inntil 1,5 meters høyde.
• Sette opp levegg som er minst 1 meter fra nabogrensa, lavere enn 1,8 meter og mindre enn 10 meter lang.
• Reparasjon av byggtekniske installasjoner som ventilasjonsanlegg, brannvarslingsanlegg og vann- og avløpsinstallasjoner.
• Installere solcelleanlegg.
• Bygge støttemur med opptil 1 meter høyde, minst 1 meter fra nabogrensen.

I mange tilfeller er det vanskelig å avgjøre om et tiltak krever byggetillatelse eller ikke, og da er det alltid bedre å spørre kommunen en gang for mye enn en gang for lite. Du kan også benytte deg av guidene til Direktoratet for Byggkvalitet.

Noen gode råd til slutt

Større byggeprosjekter kan være kompliserte og tidkrevende. Til slutt har vi samlet noen gode råd som vil øke sjansene for at prosjektet ditt blir vellykket:

Finn dyktige fagfolk

Det å finne riktige fagfolk for jobben er viktig uansett hva slags type byggeprosjekt du skal i gang med. Dessverre finnes det en del useriøse aktører i byggebransjen og det kan være vanskelig å vite hvem man skal satse på. Et godt utgangspunkt er å sjekke om bedriftene har ulike typer godkjenning. Som vi har nevnt tidligere er sentral godkjenning et kvalitetsstempel du kan stole på. Skal du ha arbeid utført på badet, bør entreprenøren ha våtromsgodkjenning og/eller sentral godkjenning, og alt av elektrisk arbeid må utføres av en fagperson som er registrert i Elvirksomhetsregisteret. Du kan med fordel be entreprenøren vise til referanser fra tidligere arbeid av lignende art slik at du høre om erfaringer fra andre kunder som har brukt bedriften tidligere.

Sammenligne tilbud

Ofte er det lurt å legge byggeprosjektet ut på anbud slik at du kan motta pristilbud fra flere aktører. Da har du flere alternativer å velge mellom og det blir enklere å sammenligne tilbud. Du trenger ikke nødvendigvis å velge det billigste tilbudet. Det er minst like viktig at entreprenøren du velger har riktig kompetanse og fremstår dyktig. Når du sammenligner tilbudene er det likevel viktig at du er nøye og finner ut nøyaktig hva som er inkludert i pristilbudene, om de har inkludert det samme, om prisen du har fått er en fastpris eller timepris, om entreprenøren har tatt ulike forbehold og lignende. Da sørger du for at pristilbudene blir sammenlignet på like vilkår.

Dialog

Når du omsider har funnet en entreprenør og byggetillatelsen er på plass, kan arbeidet settes i gang. Underveis er det lurt å ha god dialog med entreprenøren for å unngå at det oppstår misforståelser. God dialog er nøkkelen til et vellykket byggeprosjekt.